Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Вопрос о том, кто несёт расходы на капитальный ремонт арендованного жилья, часто становится причиной конфликтов между арендатором и собственником․ Кто оплачивает ремонт в съемной квартире – статья, опубликованная в журнале Совкомбанка, даёт базовые рекомендации, но юридические нюансы требуют более детального рассмотрения․

Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт (кратко – капремонт) – это комплекс работ, направленных на восстановление или значительное улучшение строительных конструкций, инженерных систем и общего состояния здания․ По законодательству РФ (жилищный кодекс, ст․ 578 и последующие) капитальный ремонт подразумевает замену или серьёзную модернизацию:

кровельных покрытий, фасадов, наружных стен;
коммуникаций (водопровод, канализация, электросети, системы отопления);
замену окон, дверей, балконных конструкций;
перепланировку, изменение планировочных решений, расширение помещений․

Эти работы отличаются от текущего (или косметического) ремонта, который включает мелкие исправительные действия – покраску стен, замену обоев, ремонт мелкой бытовой техники и т․п․

Кто обычно отвечает за капитальный ремонт?

Согласно практике и рекомендациям юрисконсульта Аллы Коваленко, обязанность за капитальный ремонт несёт собственник недвижимости․ Это связано с тем, что такие работы затрагивают структуру здания и его долговечность, а арендатор пользуется только частью помещения и не имеет права вносить изменения, способные повлиять на его фундаментальные характеристики․

Тем не менее, в реальных договорах могут встречаться разные формулировки, поэтому важно чётко фиксировать обязанности сторон․

Как отличить капитальный ремонт от текущего?

Разделение часто вызывает споры, поскольку граница между «текущим» и «капитальным» не всегда очевидна․ Ниже приводятся типичные примеры, которые помогут понять, к какой категории относится конкретная работа․

3․1 Текущий ремонт (вина арендатора)

замена лампочек, предохранителей, розеток;
ремонт протекающего кранa, замена уплотнительных колец в смесителях;
починка сломанной бытовой техники, если поломка произошла по вине арендатора;
восстановление небольших царапин на стенах, замена обоев в случае их порчи․

3․2 Капитальный ремонт (вина собственника)

замена или переустановка системы отопления, трубопроводов;
перепланировка квартиры (перенос стен, изменение размеров оконных проёмов);
замена оконных блоков, дверных коробок, установка новых фасадных элементов;
полный ремонт крыши, фасада, наружных стен дома․

Как отмечает Алла Коваленко, окончательное решение о классификации работы может дать только строительный эксперт, оценивший степень воздействия на несущие конструкции․

Что должно быть прописано в договоре аренды?

Чтобы избежать конфликтов, в договоре аренды необходимо чётко указать:

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, которые обязуется выполнять арендатор․ Пример формулировки:
«Арендатор обязуется за свой счёт выполнять текущий ремонт, включающий мелкие косметические работы и устранение поломок, возникших по его вине, в течение срока аренды»․
Перечень капитального ремонта, который несёт собственник․ Пример:
«Собственник обязуется за свой счёт проводить капитальный ремонт, включая замену инженерных сетей и конструктивных элементов здания, в соответствии с нормативами жилищного кодекса»․
Порядок согласования и проведения работ․ Укажите, как будет оформляться акт приёма‑сдачи, кто выбирает подрядчиков, сроки выполнения․
Фиксацию исходного состояния квартиры; Приложите к договору акт осмотра с фотографиями, перечнем мебели, техники и их состоянием․
Условия возврата депозита․ Уточните, какие повреждения считаются «нормальным износом», а какие – «повреждениями, требующими возмещения»․

Как действовать в случае разногласий?

Если возник спор о том, кто должен платить за конкретный ремонт, рекомендуется последовательно выполнить следующие шаги:

Провести совместный осмотр

Вызвать обе стороны (арендодателя и арендатора) вместе с независимым экспертом‑строителем․
Составить протокол осмотра, зафиксировать степень износа и характер поломки․

Обратиться к письменному соглашению

Если в договоре уже прописаны условия, напомните об этом в письменной форме (письмо‑уведомление)․
Если формулировки неоднозначны, попытайтесь достичь компромисса (например, поделить расходы пополам)․

Вызвать экспертизу

При невозможности договориться – запросить судебную или независимую экспертизу, стоимость которой обычно несёт сторона, инициировавшая её․

Обращение в суд

Если спор остаётся нерешённым, подать иск в суд общей юрисдикции․ В исковом заявлении следует приложить:
1. Договор аренды;
2. Акт осмотра и фотографии;
3. Экспертное заключение (если есть);
4. Квитанцию об уплате государственной пошлины․
Суд, исходя из доказательств, определит, относится ли работа к капитальному ремонту и кто обязан её оплатить․

Практические примеры

Пример 1․ Поломка холодильника через месяц после въезда

Холодильник – бытовая техника, входящая в состав квартиры, но не являющаяся частью её конструкции․ Если поломка произошла из‑за производственного дефекта, её устраняет собственник (гарантийный срок)․ Если же холодильник был повреждён арендатором (например, ударом), расходы возлагаются на арендатора․

Пример 2․ Протекающий кран в ванной

Согласно статье 578 Жилищного кодекса, замена труб, входящих в систему водоснабжения, относится к капитальному ремонту․ Поэтому расходы несёт собственник, если поломка не вызвана умышленным действием арендатора․

Пример 3․ Замена оконных блоков

Окна являются элементом фасада здания․ Их замена считается капитальным ремонтом, и финансовую нагрузку несёт собственник․ Однако если арендатор самостоятельно установил дополнительные окна без согласования, он может быть обязан возместить расходы․

Пример 4․ Установка кондиционера

Установка кондиционера часто требует прокладывания новых коммуникаций и, возможно, изменения фасадного вида (если наружный блок устанавливается на стене)․ В таком случае работа относится к капитальному ремонту и должна быть согласована с собственником․ Финансировать её можно совместно – в договоре можно прописать распределение расходов пополам․

Что стоит знать собственникам

Указывать в договоре чёткую границу между текущим и капитальным ремонтом – это снижает риск судебных разбирательств․
Проводить регулярные осмотры недвижимости, фиксировать износ, чтобы в случае спора иметь «первичное» состояние․
При плановом капитальном ремонте заранее информировать арендаторов о сроках и условиях временного выселения, если это необходимо․
Разделять расходы, если ремонт не относится к капитальному, а связан с улучшением комфорта (например, установка новой кухни) – это может стать дополнительным стимулом для арендатора․

Капитальный ремонт в арендованной квартире – обязательство собственника, поскольку он связан с сохранением и улучшением строительных конструкций здания․ Текущий ремонт, в свою очередь, обычно ложится на арендатора, если поломка возникла по его вине или в результате обычного износа․

Ключ к мирному сосуществованию сторон – детально прописанный договор, в котором чётко разграничены виды работ, их стоимость и порядок их выполнения․ При возникновении разногласий следует действовать поэтапно: совместный осмотр, письменные уведомления, экспертиза и, в крайнем случае, судебное разбирательство․

Полезные ссылки

Кто оплачивает ремонт в съемной квартире: 5 вопросов юристу – детальный разбор обязанностей сторон․
Капитальный ремонт арендованного имущества: как его сделать и кто будет платить – дополнительные практические рекомендации․

Дата публикации: , 16:24:13 ()․ Информация основана на материалах открытых источников, указанных выше․ При использовании материалов сайта обязательным условием является наличие гиперссылки в пределах первого абзаца на страницу расположения исходной статьи․

Кто оплачивает капремонт при аренде квартиры