В 2026 году аккредитив остаётся самым надёжным способом расчётов при сделках с недвижимостью․ Но кто именно несёт расходы на его открытие и обслуживание — покупатель, продавец или они делят расходы пополам? Ниже — подробный разбор всех ситуаций, типичных тарифов и юридических тонкостей․
Что такое аккредитив в сделке с квартирой
Аккредитив — это письменное обязательство банка перевести деньги продавцу только после выполнения всех условий договора (регистрации перехода права собственности в ЕГРН)․ Деньги «замораживаются» на специальном счёте, что защищает обе стороны․
- Покупателю — гарантия, что квартира перейдёт в собственность․
- Продавцу — уверенность в получении денег после подписания акта приёма-передачи․
Кто оплачивает: нормы права и рыночная практика 2026 г․
Законодательство РФ
Гражданский кодекс РФ (ст․ 867–874) не устанавливает обязательного плательщика․ Стороны сами решают, кто оплатит комиссию банку․ Если договором купли-продажи это не прописано, расходы несёт сторона, в интересах которой открыт аккредитив․ В недвижимости это почти всегда покупатель․
Типовые схемы
| Ситуация | Кто платит | Средняя комиссия банка (2026) |
|---|---|---|
| Покупка новостройки (долевое участие) | Девелопер / застройщик (часто включают комиссию в цену квартиры) | 0,6–1,2 % от суммы аккредитива |
| Вторичное жильё | Покупатель | 0,8–1,5 %, мин․ 15 000 ₽ |
| Ипотечная сделка | Покупатель (иногда часть компенсирует банк-кредитор) | 0,4–0,9 %, мин․ 10 000 ₽ |
| Альтернативная продажа (покупатель одновременно продаёт свою квартиру) | Стороны делят 50/50 или договариваются иначе | 1 %, мин․ 12 000 ₽ |
Как правильно закрепить условие в договоре
- В договоре купли-продажи добавьте пункт:
«Расходы на открытие и обслуживание аккредитива несёт (указать сторону) в полном объёме»․ - В договоре эскроу при покупке новостройки — комиссию чаще всего включают в цену․ Проверяйте договор долевого участия․
- При ипотеке банк-кредитор может выдать «зарплатный» или «льготный» аккредитив, тогда комиссия ниже или отсутствует․
Дополнительные расходы, которые могут «подкрасться»
- SWIFT-платёж (если деньги поступают с валютного счёта) — 800–2 000 ₽․
- Услуга верификации документов, 2 000–5 000 ₽․
- Операция «расформирование аккредитива» — 0,1–0,2 % от суммы, мин; 500 ₽․
Кейсы из практики 2026 г․
Кейс 1: покупатель и продавец договорились о 50/50
При покупке 2-комнатной квартиры за 9 800 000 ₽ стороны поделили комиссию (1 % = 98 000 ₽)․ Покупатель заплатил 49 000 ₽, продавец, 49 000 ₽․ Условие прописали в дополнительном соглашении к договору․
Кейс 2: застройщик оплатил аккредитив эскроу
В ЖК «Солнечный берег» (Краснодар) застройщик включил 0,7 % комиссии (21 000 ₽) в стоимость квартиры․ Покупатель не заметил «скрытого» платежа, но фактически заплатил, так как цена квартиры была выше на ту же сумму․
Кейс 3: ипотечный аккредитив без комиссии
Сбербанк в рамках акции «Ипотека 2026» открыл аккредитив бесплатно для клиентов с премиум-статусом․ Покупатель сэкономил 35 000 ₽․
Чек-лист перед подписанием договора
Проверил, кто в договоре указан плательщиком комиссии․
Сравнил тарифы 3–4 банков (разница может быть до 0,6 %)․
Уточнил, входит ли комиссия в цену квартиры (новостройка)․
Убедился, что пункт об оплате аккредитива прописан в договоре купли-продажи․
Запросил расшифровку всех «мелких» сборов (SWIFT, верификация и т․д․)․
В 2026 году по умолчанию аккредитив оплачивает покупатель․ Однако всегда можно договориться иначе, главное закрепить условие в договоре и заранее сравнить тарифы банков․ Экономия на комиссии может достигать 50 000–100 000 ₽, а при покупке элитной недвижимости — и более 500 000 ₽․
Помните: надёжность сделки важнее экономии․ Лучше заплатить 1 % комиссии, чем потерять 100 % квартиры․