В 2026 году сделки с недвижимостью регулируются сразу несколькими нормативными актами: Налоговым кодексом РФ, Гражданским кодексом и подзаконными актами Минфина и Росреестра. При этом важно различать два ключевых понятия — затраты (то, что фактически потрачено) и расходы (то, что признано учётом и может повлиять на налоговую базу). Ниже — пошаговая карта того, кто и за что платит при покупке-продаже квартиры, дома или земельного участка.
Основные виды расходов сторон сделки
Продавец
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), 13 % от прибыли по ставке-резиденту или 30 % для нерезидентов;
- Госпошлина за выписку ЕГРН — 600 руб. (в электронном виде 350 руб.).
- Нотариальные расходы — если долевая продажа (обязательное удостоверение).
- Расходы на подготовку документов: технический паспорт, справки об отсутствии задолженности ЖКХ и т.д.
Покупатель
- Госпошлина за регистрацию перехода права, 2000 руб. (физлицо) / 22 000 руб. (юрлицо).
- Расходы на ипотечное страхование, если кредит привлекается.
- Нотариальные расходы, только по соглашению сторон.
- Вознаграждение риелтору, если услугами агентства пользуется именно покупатель;
Когда продавец освобождается от НДФЛ в 2026 году
Важно: не облагается НДФЛ доход от продажи, если:
- Недвижимость в собственности ≥ 3 года (для единственного жилья) или ≥ 5 лет (в остальных случаях).
- Объект продан за цену ≤ 1 млн руб. — применяется имущественный вычет 1 млн руб.
- Есть документальные расходы на приобретение: можно уменьшить базу на сумму затрат.
Пример: в 2023 году вы купили квартиру за 6 млн руб. В 2026 году продаёте за 7,5 млн руб. Налог = (7,5 – 6,0) × 13 % = 195 000 руб. Если бы вы не предоставили документы о затратах, налог составил бы (7,5 – 1,0) × 13 % = 845 000 руб.
Косвенные расходы и их распределение
Согласно разъяснениям Минфина от 13 января 2026 г., косвенные расходы при продаже недвижимости можно распределить двумя способами:
- Метод 1. Пропорционально прямым расходам. Например, если общие затраты (реклама, юрист) составили 100 тыс. руб., а прямые расходы на объект 6 млн руб., то 100 тыс. распределяются пропорционально доле данной квартиры в общем объёме продаж.
- Метод 2. Полное отнесение косвенных расходов на себестоимость в периоде их осуществления, если они не могут быть однозначно привязаны к конкретному объекту.
Типовая схема расходов сторон (таблица)
| Вид расхода | Кто оплачивает по умолчанию | Возможен перенос на другую сторону по договорённости |
|---|---|---|
| НДФЛ продавца | Продавец | Нет, кроме случаев «чистая» цена |
| Госпошлина за регистрацию | Покупатель | Да, через условия ДКП |
| Банковская комиссия по ипотеке | Покупатель | Иногда банк делает «кэшбэк» |
| Экспертиза и оценка | Договорная | Часто делится 50/50 |
Чек-лист: как минимизировать расходы при продаже
- Дождитесь 3- или 5-летнего срока владения, чтобы избежать НДФЛ.
- Сохраняйте все первичные документы (ДДУ, Акт приёма-передачи, платёжки).
- Оформляйте имущественный вычет при покупке новой недвижимости взамен проданной.
- Используйте онлайн-услуги Росреестра — скидка до 30 % на госпошлину.
- Договаривайтесь о «чистой» цене, включая все налоги и комиссии в стоимость объекта.
Распределение расходов при сделке купли-продажи недвижимости в 2026 году остаётся гибким: законодатель устанавливает «кому платить по умолчанию», но стороны могут перераспределить обязанности через договор. Главное, заранее зафиксировать договорённости в ДКП и учитывать как прямые, так и косвенные расходы, чтобы не столкнуться с неожиданным ростом налоговой базы.
Обновлено: 22:12:54