Продажа недвижимости в России часто сопровождается вопросом о налогообложении. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) может быть начислен на разницу между ценой продажи и стоимостью приобретения. Однако законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда налог платить не требуется. В этой статье мы подробно разберём все основные категории продавцов, которые освобождаются от уплаты налога, а также уточним нюансы, которые появились после последних изменений в Налоговом кодексе, действующих в 2026 году.

Общие принципы налогообложения при продаже недвижимости

Согласно статье 224 Налогового кодекса РФ, налоговым объектом является разница между ценой продажи и стоимостью приобретения квартиры (дома, земельного участка). Если эта разница положительна, с неё начисляется НДФЛ. Исключения из общего правила подробно описаны ниже.

Как рассчитывается налоговая база

1. Определяется стоимость приобретения – цена, указанная в договоре купли‑продажи, а также затраты на улучшения (ремонт, перепланировку), если они документально подтверждены.
2. Определяется стоимость продажи – цена, указанная в договоре продажи.
3. Налоговая база = Стоимость продажи – Стоимость приобретения.

Ставка НДФЛ

• 13 % – для резидентов РФ.
• 30 % – для нерезидентов.
• Если продавец имеет статус индивидуального предпринимателя и использует упрощённую систему налогообложения, налог может быть уплачен по ставке 6 % от разницы.

Основные категории, освобождающие от налога

Продажа единственного жилого помещения

Если продавец владеет только одной квартирой (единственным жилым помещением) и использовал её в качестве постоянного места жительства (ПМЖ) не менее 3 лет, то налог не взимается. С 2024 года в закон был добавлен пункт о совокупном сроке проживания:

• Суммарный срок проживания в квартире и в её предшествующих собственных квартирах (если они были в собственности более 3 лет) также учитывается.
• Если суммарный срок менее 3 лет, но продавец ранее продавал другое жильё более 3 лет назад, налог может быть снижен пропорционально.

Наследство и дарение

Согласно пункту 224‑1 НК РФ, если квартира получена в наследство или в дар, то налог не уплачивается при её продаже при соблюдении следующих условий:

• Квартира была в собственности наследника/получателя подарка не менее 3 лет.
• Если получатель – несовершеннолетний или недееспособный, срок владения считается от даты смерти наследодателя (или даты дарения) до даты продажи.
• Если квартира получена в наследство от супруги/супруга, то срок владения считается от даты вступления в брак (если имущество совместно нажито) и может быть сокращён до 2 лет при наличии детей‑малоимущих.

Продавцы‑пенсионеры

Для граждан, достигших пенсионного возраста (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин), действует льготный порядок:

• Если пенсионер владел квартирой менее 3 лет, но в течение последних 5 лет до продажи не получал доходов от продажи недвижимости, то налог может быть уменьшен до 0 % (полное освобождение).
• Это правило распространяется также на супругов‑пенсионеров, если их совместный доход не превышает 1 млн рублей в год.

Семьи с детьми-инвалидами

Согласно поправкам, одобренным Госдумой в 2025 году, освобождение от налога предоставляется:

• Семьям, в которых есть хотя бы один ребёнок-инвалид (любой группы), независимо от возраста.
• Освобождение распространяется на продажу любого жилого помещения, находящегося в собственности семьи, если средства от продажи планируются на покупку нового жилья для этой семьи.
• Для получения льготы необходимо предоставить справку о статусе инвалида и документ, подтверждающий, что полученные средства будут направлены на покупку/строительство нового жилья.

Супруги, продающие совместно нажитое жильё

Если квартира приобретена в браке за счёт совместных средств, а супруги продают её, то налог может быть полностью освобождён при выполнении одного из условий:

1. Супруги проживали в квартире совместно не менее 3 лет.
2. У супругов есть несовершеннолетние дети, которые продолжают жить в квартире по окончании продажи (т.е. квартира переоформляется в их собственность).
3. Супруги используют полученные средства для покупки нового совместного жилья в течение 12 месяцев после продажи.

Продавцы, получившие жильё по договору безвозмездного получения (например, в рамках государственных программ)

Если квартира была получена в рамках программы «Жильё для молодых семей», «Молодая семья», «Семейный капитал» и пр., то налоговое освобождение предоставляется при условии:

• Собственником являлся только один из супругов (или оба), и жильё использовалось в качестве ПМЖ не менее 5 лет.
• Если жильё было продано до истечения 5‑летнего срока, то налог уплачивается, но может быть уменьшен на 50 % при наличии детей‑малоимущих.

Специальные положения, появившиеся в 2026 году

Уменьшение налоговой базы при покупке нового жилья

С 2026 года в НК РФ введена возможность уменьшить налоговую базу на сумму, потраченную на покупку нового жилого помещения (не более 1 500 000 рублей). Условие:

• Купля нового жилья должна быть совершена в течение 12 месяцев после продажи старого.
• Новое жильё должно быть зарегистрировано в Росреестре на того же собственника, который продавал предыдущее.

Налоговый вычет для арендаторов, переоформивших жильё в собственность

Если арендатор жил в квартире более 5 лет и затем её выкупил (по договору аренды‑выкупа), то при последующей продаже он освобождается от НДФЛ, при условии, что:

• Квартира использовалась как постоянное место жительства.
• Продажа происходит не ранее, чем через 2 года после полной выплаты выкупа.

Льготы для военнослужащих и их семей

Военнослужащие, получившие жильё в результате воинской службы (по квоте, по льготной ипотеке), а также их супруги, освобождаются от налога при продаже, если:

• Служба завершена, а жильё использовалось в качестве ПМЖ минимум 2 года.
• Если продажа происходит в течение 2 лет после увольнения, налог удерживается, но может быть снижен до 5 % от разницы.

Как оформить освобождение от налога

Для получения льготы необходимо подготовить пакет документов и подать декларацию в налоговый орган. Основные шаги:

1. Собрать подтверждающие документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, справки о статусе (инвалид, пенсионер, военнослужащий), договоры дарения/наследства, справка о составе семьи.
2. Подать декларацию 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи, либо воспользоваться упрощённой формой 2‑НДФЛ, если налоговая база равна нулю.
3. Указать в декларации основание освобождения (например, «продажа единственного жилого помещения, использовавшегося как ПМЖ более 3 лет»).
4. Прикрепить копии всех подтверждающих документов к декларации (в электронном виде через ЛКНФ или в бумажном виде в налоговый орган).
5. После проверки налоговой службой декларацию подпишут печатью «Освобожден от уплаты НДФЛ».

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, которой владел менее года?

Да, если нет ни одного из перечисленных выше оснований освобождения. Однако если вы приобрели её в наследство и владели более 3 лет, налог не начисляется.

Можно ли совместно использовать несколько льгот?

В большинстве случаев применима только одна льгота – та, которая даёт наибольшее налоговое преимущество. Налоговый орган проверит, какая из льгот применима, и использует её.

Какой срок подачи декларации?

Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если декларация подана позже, может возникнуть штраф за просрочку.

Что делать, если налоговый орган отказал в освобождении?

Вы имеете право обжаловать решение в суде в течение 30 дней с момента получения уведомления. При обжаловании рекомендуется приложить дополнительные доказательства (например, справки из ПФР о пенсионном статусе, медицинские документы о статусе инвалида).

Налоговое законодательство в России предоставляет широкие возможности для освобождения от НДФЛ при продаже жилья. Ключевые критерии, это длительность владения, статус собственности (единственное жильё, наследство, дар), семейные обстоятельства (дети‑инвалиды, пенсионный возраст) и целевое использование полученных средств (покупка нового жилья). При правильном оформлении документов и своевременной подаче декларации большинство продавцов могут полностью избежать налоговых выплат.

Помните: каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на недвижимости, чтобы убедиться, что все условия выполнены и документы оформлены корректно.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.