Продажа жилья ― это не только приятные деньги на руках, но и возможное появление налогового долга.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (с 2025 г. вводится прогрессивная шкала)
обязателен по умолчанию, если не подходят освобождающие условия.
Ниже ― разбор всех основных ситуаций, когда платить НДФЛ не нужно.

• по минимальному сроку владения;
• по льготе для семей с детьми;
• по другим основаниям (уменьшение базы, убыток, дар/наследство и т.д.).

Минимальный срок владения

С 1 января 2020 года в России действует двухуровневая система.

Три года достаточно, если жильё получено:

• по наследству или в дар от члена семи;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания;
• является единственным объектом недвижимости на дату продажи.

Пять лет во всех остальных случаях

Например: купили квартиру на вторичном рынке в 2020 г. и продаёте в 2024 г. ― всё равно придётся платить НДФЛ,
если нет иных оснований.

Важно: субъекты РФ могут сокращать эти сроки до нуля для отдельных категорий граждан.

Специальная льгота для семей с детьми

С 2021 г. действует новое освобождение (Федеральный закон № 382-ФЗ).
Чтобы продать квартиру без НДФЛ независимо от срока владения,
должны одновременно выполняться 5 условий:

1. В семье воспитываются двое и более детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении).
2. Новое жильё приобретается не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи
   (продали в июле 2023 г. → купили до 29 апреля 2024 г.).
3. Общая площадь или кадастровая стоимость новой недвижимости не меньше, чем у проданной квартиры.
4. Новое жильё оформляется на того же налогоплательщика и/или членов его семьи.
5. Декларация 3-НДФЛ подаётся с приложением всех подтверждающих документов.

Пример: семья с двумя школьниками продаёт «трёшку» через год после покупки и сразу же покупает «четвёрку» большей площади.
При соблюдении 5 условий НДФЛ не возникает, даже если срок владения < 3 лет.

Другие законные способы избежать налога

Имущественный вычет

Можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 руб. (или на сумму фактически понесённых расходов на покупку).
Остаток дохода облагается по 13 %.

Убыток от продажи

Если квартира продана дешевле покупной цены, налога нет, но декларацию 3-НДФЛ подавать всё равно нужно,
прикладывая договоры купли-продажи.

Срок владения ≥ 3 / 5 лет

При соблюдении сроков из п. 1 налог не рассчитывается вообще.
Декларация не требуется, если нет других доходов, подлежащих декларированию.

Алгоритм действий продавца

1. Определить, каким способом получена квартира.
2. Посчитать срок владения (с даты регистрации права собственности).
3. Проверить льготу для семьи с детьми ― совпадают ли 5 условий.
4. Сравнить полученную выгоду с налоговым вычетом/расходами.
5. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
6. Оплатить НДФЛ (если он возник) до 15 июля.

Краткий чек-лист «Платить или нет?»

Продавать квартиру без налога вполне реально, если:

• выдержан минимальный срок владения (3 или 5 лет);
• применяется семейная льгота;
• используются вычеты и убытки.

При любых сомнениях стоит проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом,
чтобы избежать штрафов и пени.