Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Понятие ВРИ и зачем его менять

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это юридическая характеристика, определяющая, какие действия собственник вправе совершать на земельном участке.
Он прописывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в правоустанавливающих документах.
Смена ВРИ может понадобиться, например, если вы хотите:

• перевести садовый участок под строительство индивидуального жилого дома;
• разместить производственный объект на земле сельхозназначения;
• открыть магазин или гостиницу вместо дачного дома;
• уменьчить ставку земельного налога (для сельхозтоваропроизводителей).

Кто имеет право инициировать изменение ВРИ

Собственник или держатель права аренды

Изменить ВРИ может только правообладатель участка.
Если земля находится в аренде, инициатором выступает арендатор, но окончательное решение принимает собственник (ст. 37 ГрК РФ).

Прокуратура и суд

В ряде случаев ВРИ меняется принудительно по решению суда или прокуратуры, если:

• земля используется не по назначению;
• объект самовольно возведён на «неподходящей» категории земель.

Органы местного самоуправления

После 1 марта 2026 г. муниципалитет получил право односторонне переклассифицировать земельные участки при массовом перераспределении территорий (см. 295-ФЗ).
Однако такие изменения не влекут за собой ухудшения прав собственников без их согласия.

Категории участков, которые нельзя перевести

Даже собственник не может изменить ВРИ, если участок:

• расположен на территории особо охраняемых природных зон;
• является частью лесного фонда или водного объекта;
• закреплён за государственными или муниципальными учреждениями.

Пошаговая схема изменения ВРИ для собственника

1. Подготовка заявления в местную администрацию (форма уполномоченного органа).
2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — заказ в МФЦ или через Госуслуги.
3. Согласование с территориальной комиссией по землепользованию и застройке.
4. Утверждение схемы расположения земельного участка на публичных слушаниях (при необходимости).
5. Внесение изменений в ЕГРН: подача заявления в Росреестр через МФЦ или нотариуса.

С 1 марта 2026 г. введён единый электронный сервис «Земля без бумаг», через который можно подать заявление на изменение ВРИ онлайн (портал Госуслуг).

Сроки и стоимость

Последствия изменения ВРИ

• Налог: ставка земельного налога для сельхозназначения составляет 0,3 %, для прочего — до 1,5 % (ст. 394 НК РФ).
• Кадастровая стоимость: после перевода на «индивидуальное жилищное строительство» стоимость может вырасти.
• Использование: появляется право строить жилой дом площадью до 3 этажей без лицензии.
• Ограничения: нельзя использовать под магазин, гаражи, АЗС и т.д. без дальнейшего перевода в категорию «Коммерческое строительство».

Статистика по Подмосковью

По данным Министерства имущественных отношений Московской области:

• за 11 месяцев 2025 года ВРИ изменили более 9 000 собственников;
• за 12 месяцев 2025 года этот показатель превысил 10 000 человек.

Куда обращаться за консультацией

1. МФЦ «Мои документы» — приём заявлений и выдача ГПЗУ.
2. Кадастровая палата Росреестра, уточнение категории и ВРИ.
3. Подмосковный портал госуслуг — uslugi.mosreg.ru.
4. Горячая линия Росреестра: ###-###-####.