Вид разрешенного использования (ВРИ) — это «прописка» земельного участка, определяющая, что именно на нём можно строить и эксплуатировать. Изменить ВРИ могут только определённые субъекты и в строго регламентированной последовательности. Ниже разберёмся, кто именно имеет право инициировать и утверждать такие изменения.

Инициаторы процедуры

Собственник (арендатор) земельного участка

Основной инициатор. Именно собственник (или арендатор при наличии согласия собственника) подаёт заявление в местную администрацию (муниципалитет) о намерении изменить ВРИ.

• Подаётся заявление в МФЦ или напрямую в комитет по земельным ресурсам.
• Прилагается кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, градостроительный план.

Органы местного самоуправления

Администрация района/города может сама инициировать изменение ВРИ, если это:

• требуется для реализации муниципальных программ (школа, дорога, сквер);
• необходимо устранить конфликт с ПЗЗ (правилами землепользования и застройки);
• участок попадает в зону комплексного освоения.

Государственные и муниципальные учреждения

Федеральные или региональные ведомства (например, Росимущество, Департамент транспорта) могут запустить процедуру при изменении территориального планирования.

Кто принимает окончательное решение

Комиссия по землепользованию и застройке (КЗЗ)

В муниципалитете действует КЗЗ, которая:

• рассматривает экспертные заключения (экология, транспорт, инженерные сети);
• выносит положительное или отрицательное заключение.

Глава муниципалитета (или его заместитель)

На основании положительного заключения КЗЗ и отсутствия возражений граждан издаётся постановление о внесении изменений в ПЗЗ.

Росреестр

После утверждения муниципалитетом подаётся заявление в Росреестр (через МФЦ) на внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Только после реграции в ЕГРН изменения считаются официальными.

Кто не может изменить ВРИ

• ТСЖ/ЖКС/управляющие компании — не являются собственниками, поэтому не имеют права.
• Риелторы и застройщики — могут лишь подготовить документы по доверенности собственника.
• Частные кадастровые инженеры, готовят техплан, но не утверждают изменения.

Упрощённые случаи (без изменения ПЗЗ)

С года действует 295-ФЗ, который вводит «презумпцию разрешённого использования». Если де-факто объект уже используется по новому назначению и не нарушает норм, собственник может:

• всего за 10 дней через МФЦ внести изменения в ЕГРН без полноценной процедуры перевода ВРИ;
• не платить дополнительный взнос за изменение категории (если разрешено регионом).

Пошаговая схема для собственника

1. Получить градостроительный план участка.
2. Заказать техплан и экспертизу у кадастрового инженера.
3. Подать заявление в МФЦ → Комитет архитектуры и градостроительства.
4. Ожидать рассмотрения КЗЗ и публикации проекта изменений.
5. Собрать положительное заключение и подать в Росреестр → получить новую выписку ЕГРН.

Сколько стоит и кто оплачивает