Общее собрание собственников помещений (ОСС) – главное орган управления многоквартирным домом. Именно от того, кто возьмёт на себя роль инициатора собрания, зависит, будет ли оно созвано своевременно, в правильной форме и с соблюдением всех требований Жилищного кодекса РФ.
Законодательная база
Основными нормативными актами, регулирующими вопросы созыва и проведения ОСС, являются:
- Жилищный кодекс РФ (статьи 45, 46, 47 и др.);
- Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (ТСЖ);
- Региональные нормативные акты (например, постановление Главы городского округа Сухой Лог от № 1302‑ПГ О подготовке и проведении ОСС).
Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ инициатором может выступать любой собственник помещения, а также ряд иных субъектов, перечисленных в законодательстве.
Кто может стать инициатором ОСС?
Самый широкий круг – любой собственник помещения
Любой собственник (физическое или юридическое лицо), владеющий хотя бы одной квартирой в доме, может инициировать созыв ОСС. При этом:
- Если инициатор один, он обязан собрать подписи собственников, владеющих не менее 10 % от общего количества голосов (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии такой группы инициатива может быть поддержана другими собственниками.
- Инициатор может действовать как в офлайн‑формате (обычное собрание), так и через заочное голосование (ст; 47 ЖК РФ).
Группа собственников (коллективный инициатор)
Если отдельный собственник не может собрать 10 % голосов, он может объединиться с другими собственниками. Совместный запрос от группы, владеющей необходимым процентом голосов, считается законным и имеет ту же силу, что и запрос от единственного собственника.
Правление ТСЖ или управляющая организация
По п. 8 ст. 148 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья (ТСЖ) может выступать инициатором, если это предусмотрено уставом ТСЖ. Управляющая организация в случае невозможности собрать необходимые подписи у собственников также имеет право инициировать собрание, но только после получения письменного согласия собственников‑инициаторов.
Органы местного самоуправления
В случаях, когда дом находится в муниципальной собственности, орган местного самоуправления может созвать ОСС. Это часто происходит при реализации программ капитального ремонта, реконструкции фасадов или включения дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Специальные потребительские кооперативы и другие организации
Инициировать собрание могут также:
- жилищный или жилищно‑строительный кооператив;
- иные специализированные потребительские кооперативы, если они являются собственниками помещений в доме.
Владелец специального счета (спецсчета)
В редких случаях, предусмотренных отдельными нормативными актами (например, п; 6 ст. … в тексте закона), инициатором может стать владелец спецсчёта, если этот счёт используется для финансирования общих нужд дома.
Формы инициирования собрания
Обычное (очная) собрание
Инициатор направляет в управляющую организацию или правление ТСЖ письменный запрос с указанием тем для обсуждения, даты и места проведения. После получения запросов от собственников, обладающих необходимым количеством голосов, собрание считается созванным.
Заочное голосование
Согласно ст. 47 ЖК РФ, заочное голосование допускается при решении любых вопросов, отнесённых к компетенции ОСС. Инициатор:
- Подготавливает повестку дня и раздаёт её собственникам в письменной форме;
- Собирает подписанные бюллетени с решениями;
- Проводит подсчёт голосов и оформляет протокол.
Онлайн‑собрание
С развитием цифровых сервисов (ГИС ЖКХ, «Электронный дом», Госуслуги) всё более популярны виртуальные собрания. Инициатором может выступать любой собственник, но для легитимности необходимо:
- Обеспечить доступ всех собственников к платформе;
- Собрать согласие (обычно в виде электронной подписи) от собственников, владеющих ≥10 % голосов;
- Вести запись заседания и хранить электронный протокол.
Пошаговый алгоритм действий инициатора
- Определить цель собрания. Чётко сформулируйте вопросы, которые планируется решить (например, смена управляющей компании, проведение капитального ремонта, включение дома в комплексное развитие).
- Подсчитать свой голосовой вес. Узнайте количество голосов, принадлежащих вам и вашим соучастникам. Необходимо ≥10 % от общего количества голосов.
- Собрать подписи. Оформить письменные заявления от собственников‑инициаторов. При необходимости оформить коллективную заявку через приложение «Госуслуги – Дом».
- Подготовить повестку дня. Перечислить все вопросы, которые будут вынесены на голосование.
- Отправить запрос в управляющую организацию. В запросе указать:
- Дата и время (или сроки заочного голосования);
- Место проведения (или ссылку на онлайн‑платформу);
- Повестку дня.
- Обеспечить информирование всех собственников. Разослать уведомления (почтой, электронным письмом, через сайт дома, мессенджеры).
- Провести собрание. Осуществить голосование, оформить протокол, подписать его председателем и секретарём (или инициатором, если они не избраны).
- Регистрация решений. При необходимости передать протокол в ТСЖ, управляющую компанию или в органы местного самоуправления.
Практические рекомендации
- Создайте «страничку дома». Если у дома нет собственного сайта, воспользуйтесь бесплатным конструктором (например, Wix, Tilda) – так будет проще размещать повестку и протоколы.
- Заранее договоритесь о месте проведения. При очных собраниях выбирайте просторный зал (домовой, общественный центр) с доступом для людей с ограниченными возможностями.
- Привлеките юриста. При сложных вопросах (смена управляющей компании, рефинансирование кредита) рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы протокол был безупречным.
- Учитывайте интересы арендаторов. Арендаторы не являются собственниками, но их мнение часто учитывается в обсуждениях – это способствует лучшей атмосфере сотрудничества.
- Обеспечьте прозрачность. Публикуйте все документы (повестку, листы голосования, протокол) в открытом доступе для всех собственников.
Инициатором собрания собственников жилья может стать любой собственник помещения, а также группы собственников, правление ТСЖ, органы местного самоуправления, специализированные кооперативы и даже владелец спецсчёта. Главное – соблюсти требования законодательства о минимальном голосовом пороге (10 % голосов) и оформить запрос в письменной форме. При правильном подходе процесс созыва ОСС проходит быстро, прозрачно и эффективно, позволяя принимать важные решения для улучшения качества жизни в многоквартирном доме.
Дата публикации: