С 1 января 2026 года в России вступили в силу обновлённые правила имущественного налогового вычета. Их кратко можно охарактеризовать так: суммы выросли, процедуры упростились, но «один раз в жизни» остался. Ниже ‒ подробный гид по тому, кто, когда и сколько может вернуть при покупке квартиры, дома или доли.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Это возврат 13 % от стоимости жилья и процентов по ипотеке, но не более установленного лимита. Деньги возвращаются из уже уплаченного вами НДФЛ (налога на доходы физлиц).

Ключевые цифры-2026

• 2 000 000 ₽ — максимальная сумма вычета по цене квартиры (с лимит повышен с 2 → 5 млн ₽ только для семей с тремя и более детьми*).
• 3 000 000 ₽ — максимальный вычет по ипотечным процентам (остался без изменений).
• 260 000 ₽ — «потолок» возврата по цене жилья (13 % от 2 млн).
• 390 000 ₽ — «потолок» по процентам (13 % от 3 млн).

*Семейный повышенный лимит доступен при условии рождения третьего ребёнка после и приобретения жилья не позднее .

Кто имеет право на вычет в 2026 году

2.1 Основные требования

1. Налоговый резидент РФ — находились на территории России не менее 183 календарных дней в году покупки.
2. Официальный доход, с которого уплачен НДФЛ (заработная плата, аренда, авторские гонорары и др.).
3. Новый лимит «один раз в жизни» — с 2026 года система стала «накопительной»: раньше вычет давали только за одну покупку; теперь можно «добрать» остаток лимита при последующих сделках, но общая сумма вычетов по всем объектам не может превысить 2 000 000 ₽ (или 5 000 000 ₽ для многодетных).

2.2 Кто не получит вычет

• Индивидуальные предприниматели на УСН/АУСН/ЕСХН/ПСН (не платят НДФЛ).
• Покупатели жилья у «близких» людей: супруга/супруга, родителей, детей, братьев/сестёр.
• Участники военной ипотеки (выплата за счёт государства).
• Иностранцы-нерезиденты, даже если они купили квартиру в РФ.

Объекты, за которые можно вернуть НДФЛ

Важно! Для ДДУ (долевое строительство) право на вычет возникает не после подписания акта приёма-передачи, а после регистрации права собственности в ЕГРН.

Как рассчитать сумму к возврату

Пример 1: Покупка квартиры за 4 000 000 ₽ без ипотеки

Вычет берётся из 2 000 000 ₽ (либо 5 000 000 ₽ для многодетных) → 13 % = 260 000 ₽ к возврату.

Пример 2: Покупка квартиры за 6 000 000 ₽ + ипотечные проценты 1 000 000 ₽

• Вычет по цене: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽.
• Вычет по процентам: 1 000 000 ₽ × 13 % = 130 000 ₽.

Пошаговая инструкция получения вычета в 2026 году

Шаг 1. Соберите пакет документов

• Паспорт РФ (скан).
• Справка 2-НДФЛ за предыдущий год (или несколько лет, если «нагоняете» задолженность).
• ДКП/ДДУ + акт приёма-передачи.
• ЕГРН-выписка о праве собственности.
• Документы об уплате (чеки, выписка из банка).
• Если ипотека, кредитный договор и справка о процентах.

Шаг 2. Подайте декларацию 3-НДФЛ

С 2026 года действует упрощённая форма, доступная через личный кабинет ФНС-онлайн (lkfl2.nalog.ru). Срок подачи, до 30 апреля следующего года (для возврата, а не для уплаты налога).

Шаг 3. Подайте заявление на возврат

Оно заполняется прямо в личном кабинете, автоматически «вытягивает» реквизиты счёта из вашей карты «Мир».

Шаг 4. Дождитесь деньги

Средний срок — от 30 до 120 календарных дней: 3 месяца на проверку + 1 месяц на перечисление.

Особые ситуации и FAQ 2026

Можно ли получить вычет за покупку квартиры у родителей?

Нет. Сделки с близкими родственниками признаются взаимозависимыми, вычет не положен.

Если квартира куплена в браке, кто получает вычет?

Оба супруга могут получить вычет по 2 000 000 ₽ каждый, даже если доля в собственности только у одного.

Можно ли «перекрыть» вычетом ипотечные проценты сразу, а сумму за квартиру, позже?

Да. С 2026 года проценты и «тело» кредита теперь разделяются: вы можете подать два разных заявления и получать возврат по мере поступления дохода.

Имею ли я право на вычет при покупке апартаментов?

Нет. Апартаменты официально относятся к нежилым помещениям; вычет не применяется.

Калькулятор быстрого расчёта (формула)

Сумма к возврату = (Стоимость жилья, но не более 2 000 000 ₽) × 13 %
 + (Ипотечные проценты, но не более 3 000 000 ₽) × 13 %

• ✅ Вычет даётся «один раз в жизни», но можно «добрать» остаток лимита при следующих покупках.
• ✅ Доход должен быть официальным и облагаться НДФЛ.
• ✅ С 2026 года повышен лимит для многодетных семей до 5 млн ₽.
• ✅ Подача полностью онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика».

Помните: чем раньше подадите документы, тем быстрее получите деньги. Если остались вопросы, в личном кабинете ФНС есть чат-бот «Вычет-2026», который проведёт вас по всем пунктам за 7 минут.