Что такое муниципальная квартира и почему у неё особый статус
Муниципальная квартира — это жилое помещение, собственником которого является муниципалитет (город, район, поселение).
Граждане, проживающие в таких квартирах, являются нанимателями по договору социального найма, а не собственниками.
Поэтому на общем собрании собственников (ОСС) у них не было права голоса до 2021 года.
Ключевая поправка 2021 года: наниматели получили право голоса
С марта 2021 года в силу вступили поправки к статье 48 Жилищного кодекса РФ.
Теперь:
- наниматель может участвовать в ОСС как законный представитель собственника (муниципалитета);
- голосует он от лица муниципалитета, то есть вес голоса равен размеру доли муниципалитета в общем имуществе;
- решение нанимателя считается решением собственника и фиксируется в протоколе ОСС.
Кто конкретно голосует: наниматель, управляющая компания или муниципалитет?
Голосует именно наниматель, но только при одновременном соблюдении условий:
- Договор социального найма оформлен на него;
- Он не лишён права пользования жилым помещением;
- На собрании предъявлен паспорт и договор найма (копия заверяется нотариально или УК).
Если наниматель не может присутствовать лично, он может оформить доверенность на другого человека (ст. 185 ГК РФ).
Как подсчитываются голоса муниципальной квартиры
Вес голоса рассчитывается по той же формуле, что и для частных квартир:
- площадь квартиры ÷ общая площадь всех помещений в доме × 100 %.
Пример:
муниципальная квартира 45 м² в доме с общей площадью 4 500 м².
45 / 4 500 × 100 = 1 % голосов.
Именно этот процент от лица муниципалитета и приносит наниматель на ОСС.
Особенности подачи бюллетеня
При очном голосовании наниматель подписывает бюллетень и указывает «наниматель муниципального помещения, договор № ___».
При заочном/онлайн-голосовании (через ГИС ЖКХ, «Госуслуги Дом», «Сквер») система автоматически подтверждает статус нанимателя через ЕГРН и реестр договоров найма, после чего открывает доступ к голосованию.
Что будет, если наниматель не голосует
Ничего страшного. Муниципалитет не теряет свою долю голосов, просто она не учитывается при подсчёте явки и кворума.
Если же вопрос касается ремонта общего имущества, взносов на капремонт, выбора способа управления, отсутствие голоса муниципалитета может стать решающим при «пограничных» кворумах.
Краткая памятка для инициаторов ОСС
- Включите в повестку пункт: «Участие нанимателей муниципальных квартир».
- В уведомлении о собрании укажите, что наниматели голосуют как представители собственника.
- Запросите в управляющей компании список нанимателей муниципальных квартир с указанием площадей.
- В протоколе отдельной строкой отразите: «Муниципальная квартира № __, голосов __ %, проголосовал наниматель (ФИО)».
С 2021 года наниматели муниципальных квартир обладают полноценным правом голоса на ОСС, но только как представители муниципалитета.
Их голос влияет на кворум и на принятие решений, а значит, игнорировать нанимателей при организации собрания нельзя.
Грамотно оформленная повестка, учёт голосов муниципальных квартир и соблюдение процедуры — залог законного и «неоспоримого» ОСС.