С 1 марта 2025 года в России вступили в силу новые положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этим изменениям отсутствие межевания в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) делает невозможным продажу, дарение, залог, а также любые другие сделки с земельным участком. Поэтому вопрос «кто должен проводить межевание» стал актуален для всех собственников.
Что такое межевание?
Межевание – совокупность геодезических работ, направленных на точное определение границ, формы и площади земельного участка, а также их фиксацию в официальных документах (топографический план, межевой план, выписка из кадастра). Это базовая процедура, необходимая для:
- защиты прав собственности;
- оформления сделок (купля‑продажа, аренда, дарение, залог);
- разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;
- перераспределения земель между собственниками.
Нормативно‑правовая база
- Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 2024 года).
- Градостроительный кодекс РФ.
- Технические регламенты и стандарты Росреестра (п. 1 ст. 9, п. 15 ст. 12 и др.).
- Приказы Минэкономразвития РФ «Об утверждении Положения о порядке проведения межевых работ».
Кто обязан проводить межевание?
Обязанность проводить межевание возлагается на собственника (собственников) земельного участка. В зависимости от ситуации обязательный исполнитель может быть разным:
| Ситуация | Кто обязан инициировать межевание |
|---|---|
| Подготовка к продаже, дарению, залогу | Продавец (или даритель) – обязан оформить межевой план до регистрации сделки. |
| Строительство нового объекта | Застройщик (или собственник) – обязан получить межевой план в рамках получения разрешения на строительство. |
| Раздел участка между совладельцами | Все совладельцы совместно (по согласованию) инициируют межевание. |
| Восстановление границ после спора или стихийного бедствия | Сторона, выигравшая судебный процесс, или муниципальная администрация (по решению суда). |
Исключения
В некоторых случаях межевание может проводить государственный орган (например, в рамках муниципального программы по уточнению границ) без обращения собственника, но результаты всё равно вносятся в ЕГРН за счёт государства.
Какие специалисты могут выполнять межевые работы?
По закону межевание может выполнять только лицензированные геодезические организации или кадастровые инженеры, имеющие соответствующее разрешение Росреестра. К таким специалистам относятся:
- Кадастровый инженер – специалист, прошедший аттестацию и имеющий право на проведение кадастровых работ.
- Геодезист‑топограф – специалист, имеющий высшее геодезическое образование и сертификат о праве на проведение топографических съёмок.
- Лицензированная геодезическая компания – юридическое лицо, обладающее лицензией на проведение межевых работ, в т.ч. на составление межевого плана.
Важно: самостоятельное определение границ без привлечения лицензированных специалистов недопустимо и не будет принято Росреестром.
Порядок проведения межевания
- Подготовительный этап
- Сбор документов: правоустанавливающих документов, выписок из ЕГРН, кадастровых карт.
- Выбор лицензированной организации или инженера.
- Съёмка и измерения
- Полевые работы: установка геодезических пунктов, проведение GPS‑съёмки, измерения углов и расстояний.
- Учет особенностей рельефа, наличия построек, природных преград.
- Составление межевого плана
- Разработка топографического плана, схемы границ, указание координат в системе ГСК‑2000 (или иной, требуемой региональными нормативами).
- Подготовка пояснительной записки, включающей расчёт площади и описание границ.
- Экспертиза и согласование
- Проверка плана уполномоченными органами (Росреестр, муниципальная служба кадастра).
- Устранение замечаний, если они возникли.
- Регистрация в ЕГРН
- Подача межевого плана и сопутствующих документов в Росреестр.
- Получение выписки из ЕГРН с обновлёнными границами.
Как выбрать исполнителя?
Выбор надёжного подрядчика – ключ к успешному межеванию. Рекомендуются следующие шаги:
- Проверить наличие лицензии Росреестра (номер лицензии, срок действия).
- Оценить опыт: количество выполненных межевых работ за последние 3–5 лет.
- Запросить референс‑лист с отзывами собственников.
- Уточнить, включены ли в смету такие элементы, как:
- подготовка топографического плана;
- разрешения на проведение съёмки;
- подача документов в Росреестр;
- гарантия на корректность границ.
- Сравнить стоимость (обычно от 5 000 до 30 000 руб. в зависимости от площади и сложности).
Последствия несоблюдения требования о межевании
Если к моменту совершения сделки границы участка не внесены в ЕГРН, возможны следующие проблемы:
- Отказ в регистрации сделки (продажа, дарение, залог).
- Увеличенный риск споров с соседями о границах.
- Штрафы со стороны органов государственной регистрации (от 5 000 до 30 000 руб. за отсутствие межевого плана).
- Невозможность получения разрешения на строительство.
С 2025 года межевание земельного участка стало обязательным условием для любой сделки с недвижимостью. Ответственность за проведение межевых работ лежит на собственнике, однако фактически работу выполняют только лицензированные кадастровые инженеры или геодезические организации. Правильный выбор исполнителя, соблюдение установленного порядка и своевременная регистрация результата в ЕГРН позволяют избежать юридических осложнений и обеспечить надёжную защиту прав собственности.
Помните: без актуального межевого плана ваш участок «не в игре» рынка недвижимости, а любые попытки обойти закон могут привести к серьёзным финансовым потерям.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.