Капитальный ремонт многоквартирных домов – один из самых обсуждаемых вопросов в сфере жилищных отношений. С одной стороны, затраты на ремонт часто достигают миллионов рублей, а с другой – многие жильцы не знают, кто именно обязан платить за эти работы: собственник квартиры или её арендатор.

Правовая база

Основные нормы, регулирующие вопросы взносов на капитальный ремонт, закреплены в следующих нормативных актах:

• Федеральный закон № 224‑ФЗ «О жилищных отношениях»;
• Федеральный закон № 223‑ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (применяется к муниципальному заказчику при разработке проектно‑сметной и рабочей документации);
• Постановление Правительства РФ от № 555 «Об утверждении Положения о фонде капитального ремонта»;
• Региональные нормативные акты (например, уставы ТСЖ, договоры управления).

Как отмечает Борис Герасимов в своих публикациях, после сдачи дома в эксплуатацию муниципалитет включает его в программу капитального ремонта, а актуализация программы проводится не реже одного раза в 5 лет.

Кто входит в состав собственников?

В контексте капитального ремонта в законном смысле собственником считается лицо, которое имеет право собственности на отдельную квартиру (право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности или выпиской из ЕГРН).

Если квартира сдана в аренду, арендатор получает лишь право пользования (договор аренды) и не приобретает права собственности. Поэтому по закону он не является плательщиком взносов в Фонд капитального ремонта.

Обязанности собственника

Собственник обязан:

1. Вносить ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта (ФКР) в размере, установленном управляющей компанией или ТСЖ.
2. Оплачивать единовременные взносы в случае, если в бюджете ФКР предусмотрена дополнительная статья расходов (например, подготовка к капитальному ремонту).
3. Участвовать в голосовании по вопросам проведения капитального ремонта (при необходимости).

Арендатор и его финансовые обязательства

Арендатор (квартиросъёмщик) обязан платить только за те услуги, которые явно указаны в договоре аренды. Капитальный ремонт обычно не включается в перечень коммунальных услуг, за которые арендатор платит ежемесячно.

Тем не менее в договоре аренды могут быть прописаны следующие варианты:

• Компенсация расходов на капитальный ремонт – арендатор соглашается покрывать часть или всю сумму взносов, если это явно указано в договоре.
• Включение расходов в арендную плату – собственник может увеличить арендную плату, учитывая предстоящие взносы, но это тоже должно быть отражено в договоре.
• Отсутствие ответственности – в большинстве случаев арендатор не несёт ответственности за взносы, если договор не содержит иных условий.

Как рассчитываются взносы?

Размер взноса определяется исходя из:

• Площадь квартиры (кв. м);
• Коэффициента участия в ФКР (обычно 1 % от стоимости квартиры, но может отличаться в зависимости от региона);
• Текущих потребностей фонда (планируемый объём работ, стоимость материалов, предстоящие проекты).

Пример расчёта (условный): площадь квартиры – 70 м², коэффициент участия – 0,1 % от стоимости квартиры в 5 млн руб., ежемесячный взнос = (5 000 000 × 0,001) ÷ 12 ≈ 416 руб.

Как избежать конфликтов между собственником и арендатором?

Для предотвращения споров рекомендуется:

1. Тщательно прописать условия оплаты в договоре аренды. Указать, кто именно отвечает за взносы в ФКР.
2. При необходимости включать в арендную плату размер планируемых взносов, чтобы арендатор знал о предстоящих расходах.
3. Собственнику предоставлять арендатору копию счета за взносы и объяснять, за что они платятся.
4. При возникновении спора обращаться к управляющей компании или в ТСЖ для разъяснения правовых позиций.
5. При невозможности мирного урегулирования – обращаться в суд с иском о взыскании задолженности или, наоборот, об отказе в её уплате, если арендатор не обязан платить.

Судебная практика

Судебные решения в России почти всегда подтверждают, что взносы в ФКР обязаны платить только собственники. Арендаторы могут быть привлечены к ответственности лишь в случае, если их договор аренды содержит явное обязательство о покрытии этих расходов.

Что делать, если собственник не платит

Если собственник уклоняется от уплаты взносов, жильцы (в т.ч. арендатор, если он является совладельцем) могут:

• Обратиться в управляющую компанию с требованием взыскать задолженность.
• Подать исковое заявление в суд о принудительном взыскании задолженности с собственника.
• В случае длительной просрочки – требовать открытия судебного производства по принудительному аресту имущества собственника.

• Собственник квартиры обязан платить взносы в фонд капитального ремонта.
• Квартиросъёмщик (арендатор) платит только те расходы, которые явно указаны в договоре аренды. Если в договоре нет пункта о взносах в ФКР, арендатор платить не обязан.
• Для предотвращения конфликтов необходимо чётко фиксировать финансовые обязательства в договоре аренды и своевременно информировать обе стороны о предстоящих расходах.

Помните, что правильное оформление договорных отношений и своевременное выполнение обязательств по взносам в ФКР – залог стабильного и комфортного проживания в многоквартирном доме.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.