В последние годы в России ускорился темп физического старения жилого фонда: свыше 4 % многоквартирных домов признаны аварийными, а в ряде регионов (например, в Ростовской области) доля таких зданий превышает 7 %.

Понимание современных критериев аварийности жилого дома важно не только собственникам и арендаторам, но и застройщикам, органам власти, страховым компаниям и инвесторам.
В 2024–2025 гг. Правительство РФ и Минстрой дважды пересматривали правила признания домов непригодными для проживания, ужесточая требования и одновременно упрощая процедуру переселения граждан.

Содержание

1. Новые правила 2024 года: что изменилось
2. Полный перечень критериев по состоянию на 2025 год
3. Как проходит обследование и кто его проводит
4. Последствия признания дома аварийным
5. Что делать, если вы не согласны с заключением
6. Региональные особенности (на примере Ростовской области)
7. Чек-лист для жителей

Новые правила 2024 года: что изменилось

28 октября 2024 г. Правительство РФ утвердило Постановление № 1833, которое внесло ключевые изменения в порядок признания жилья аварийным.

• Главный критерий — состояние здания в целом. Раньше признание возможно было при повреждении отдельных несущих конструкций. Теперь оценивается интегральный показатель износа и безопасности всего дома.
• Упрощённый порядок расселения. Минстрой предложил изменить очерёдность переселения: сначала выселяют из наиболее аварийных домов, чтобы увеличить общее число переселённых граждан за счёт более эффективного распределения бюджетных средств.
• Обязательное вмешательство прокуратуры. Если дом признан аварийным, прокуратура в 10-дневный срок обязана внести представление в орган местного самоуправления с требованием немедленно начать расселение.

Полный перечень критериев по состоянию на 2025 год

2.1 Технические критерии

2.2 Социально-экономические факторы

• Отсутствие технической возможности капремонта (например, завод-изготовитель ликвидирован, чертежи утеряны).
• Затраты на реконструкцию превышают 60 % стоимости нового аналогичного дома (по ТСН-2025).
• Наличие повторных обрушений или угрозы жизни людей, подтверждённых актами МЧС.

Как проходит обследование и кто его проводит

1. Инициатира. Обследование инициируют:
   • собственники помещений (через ТСЖ/управляющую компанию);
   • администрация района;
   • прокуратура (по обращениям граждан или после ЧП).
2. Выбор подрядчика. Орган местного самоуправления заключает договор с аккредитованной в национальной системе аккредитации организацией (ФГУ «РосТехЭкспертиза», НИИСФ, «ЦНИИЭП жилища» и др.).
3. Обследование. Процедура занимает 30–45 дней и включает:
   • визуальный осмотр;
   • инструментальные замеры (приборы Геород-500, Leica, ZBL-U520);
   • лабораторные испытания образцов бетона и арматуры;
   • расчёт остаточного ресурса по СП 20.13330 и ГОСТ 31937.
4. Опубликование. Данные вносятся в региональный реестр аварийного жилья на портале dom.gov.ru.

Последствия признания дома аварийным

• Запрет на проживание и сделки. Росреестр вносит запрет на регистрацию прав (кроме перехода прав при расселении).
• Компенсация/переселение. Жителям предлагают:
  1. равноценное жильё в новостройке;
  2. выплату денежной компенсации по рыночной оценке;
  3. временное жильё, общежитие/пансионат до получения новой квартиры.
• Льготы. Освобождение от налога на имущество, компенсация коммунальных платежей, приоритет в очереди на соцнайм.
• Снос. В течение 90 дней после расселения дом подлежит сносу (ст. 7 ФЗ-131).

Что делать, если вы не согласны с заключением

12 марта 2025 г. Верховный суд РФ в очередной раз подтвердил, что граждане могут оспорить признание дома аварийным в течение 3 месяцев со дня публикации акта. Для этого:

1. Подать исковое заявление в районный суд (форма 4-ЖИС).
2. Назначить независимую экспертизу (аккредитованная СРО «СоюзЭксперт»).
3. Приложить фото, акты ремонта, квитанции о затратах.

Если суд признаёт заключение недействительным, дом исключается из реестра, но при повторном обследовании риск признания аварийным остаётся.

Региональные особенности: пример Ростовской области

В Ростовской области к 2025 г. число домов, введённых в эксплуатацию до 1970 г., превысило 60 % жилого фонда. В связи с этим областная Дума приняла закон, допускающий снижение порога износа до 60 % при наличии:

• неоднократных прорывов газовых сетей;
• угрозы оползня или подтопления;
• наличия азбестовых труб износа ≥ 75 %.

Это позволило региону получить федеральные субсидии на переселение дополнительно 2 840 семей.

Чек-лист для жителей: как не пропустить признаки аварийности

Самостоятельно проверьте:

1. Есть ли новые трещины в несущих стенах (ширина > 2 мм)?
2. Увеличился ли перекос оконных и дверных проёмов?
3. Обнаружены ли провисшие или прогнившие балконные плиты?
4. Появился ли сырой запах газа, сточных вод, копоти?

При положительном ответе на 2 и более пункта:

• немедленно вызовите аварийную службу;
• составьте акт-претензию в управляющую компанию;
• соберите подписи соседей и обратитесь в прокуратуру/Минстрой региона.

Критерии аварийности жилого дома в 2025 году стали жёстче, но и прозрачнее.
Главное — не игнорировать тревожные сигналы и своевременно инициировать обследование.
Для оперативного решения вопросов рекомендуем подписаться на обновления регионального реестра аварийного жилья на dom.gov.ru и мобильное приложение «Госуслуги-ЖКХ».