На российском рынке недвижимости (real estate) сегодня, , ощущается острая необходимость в единой, понятной всем участникам системе классификации объектов. Банки, оценщики, инвесторы, девелоперы и брокеры единодушно поддерживают появление стандартов для сегмента light industrial и других категорий недвижимости. В январе 2026 года Альянс экспертов рынка недвижимости представил новую классификацию, которая уже внедряется в ежедневную практику.
Традиционное деление: жилая и нежилая недвижимость
2.1 Жилая недвижимость
- Первичное жильё — новостройки, квартиры в только что сданных домах.
- Вторичное жильё — квартиры на «вторичке», частный сектор, долевое участие.
- Элитное жильё — апартаменты и пентхаусы премиум-класса.
2.2 Нежилая недвижимость
- Офисная — бизнес-центры, коворкинги, кабинетные здания.
- Торговая — ТРЦ, ритейл-парки, уличные магазины.
- Складская и логистическая — distribution-центры, холодильные комплексы, терминалы.
- Производственная — заводы и фабрики.
- Гостиничная — отели, хостелы, апарт-отели.
Новые сегменты: light industrial и flex-properties
3.1 Light Industrial
Сегодня light industrial (лёгкая промышленность, малые производства, микрофабрики) становится отдельным классом. Параметры, одобренные Альянсом экспертов:
- площадь от 300 м² до 5 000 м²;
- высота потолков 4–10 м;
- категория энергопотребления B или выше;
- расположение в 5–30 км от МКАД или крупного города.
3.2 Flex-Properties
Гибрид форматов: офис + склад + лаборатория + мини-производство. Популярны у IT-компаний, e-commerce и biotech-стартапов.
Классы качества объектов
| Класс | Характеристика | Примеры |
|---|---|---|
| A++ | Новейшие технологии, LEED/BEREAM, энергоэффективность < 50 кВт·ч/м² | «Сколково Парк», «Газпром Арена Tower» |
| A | Центральное расположение, инженерия высокого уровня | БЦ «Neva Towers», «Око» |
| B+ | Хорошее транспортное сообщение, стандартная инфраструктура | БЦ «Палитра», «Крылатские холмы» |
| B | Советские здания после реновации, небольшие ТЦ | Производственно-складские комплексы в Люберцах |
| C | Физический и моральный износ, дешёвая аренда | Старые промзоны, складские ангары |
Доходность и риски по сегментам (в % годовых, 2026)
- Жилая премиум: 3–4 %
- Офисы A: 7,5–8 %
- Light industrial: 9–10 %
- Логистика: 8,5–9,5 %
- Ритейл: 7–9 % (зависит от якорных арендаторов)
Ключевые тренды-2026
- ESG-факторы — экологичность и социальная ответственность влияют на оценку.
- Диджитал-двойники — BIM-модели объектов позволяют точнее анализировать доходность.
- Дропшипинг-склады — микро-склады 50–300 м² внутри городов.
- Хаб-кварталы — смешанная застройка «жильё + офис + лайт-индастриал».
Единая классификация объектов недвижимости, включая новый сегмент light industrial, упрощает инвесторам, банкам и оценщикам анализ рисков и доходности. Своевременное внедрение стандартов повышает прозрачность рынка и открывает дополнительные возможности для финансирования и развития проектов.
Данные актуальны на 01:08:19. При цитировании ссылка на Альянс экспертов рынка недвижимости обязательна.