С 2024 года правила заключения контрактов аренды недвижимости через процедуры 44-ФЗ претерпели ряд изменений․ Ниже ― подробная инструкция‚ которая поможет составить и оформить контракт аренды нежилого помещения по 44-ФЗ‚ не нарушая законодательство и не получая претензий от контрольных органов․

Когда можно заключить контракт без конкурса по 44-ФЗ

Закон № 44-ФЗ допускает заключение договора аренды нежилого помещения без проведения торгов только в случаях‚ прямо указанных в ст․ 93 ч․ 1․ Наиболее часто используемые пункты:

• п․ 22 – объект находится в многоквартирном доме и предназначен для размещения торговых‚ офисных‚ социальных или бытовых объектов;
• п․ 32 – помещение предоставляется единственному поставщику‚ если его площадь и местоположение уникальны и не имеют альтернативных предложений;
• п․ 4 ч․ 1 ст․ 93 – сумма годовой аренды не превышает 600 000 ₽ (в 2026 году порог не индексировался)․

Документы‚ которые нужно подготовить до заключения контракта

Перечень обязателен и должен быть приложен к контракту или храниться в электронном виде в ЕИС:

1. Отчёт-обоснование (по форме‚ утверждённой Минфином‚ с указанием нормативного основания)․
2. Копия правоустанавливающих документов на помещение (ЕГРН‚ выписка не старше 5 дней)․
3. Справка БТИ о технических характеристиках и площади․
4. Акт обследования помещения на предмет соответствия целевому назначению․
5. Согласие органа управления МКД (если помещение в многоквартирном доме)․

Структура контракта аренды по 44-ФЗ: обязательные реквизиты 2026

Контракт оформляется в ЕИС и должен содержать следующие разделы:

Преамбула

Указываются:
– заказчик (бюджетное учреждение‚ ФГУП‚ муниципалитет);
– поставщик (арендодатель: физлицо‚ юрлицо‚ ИП);
– основание по 44-ФЗ (номер пункта ч․ 1 ст․ 93)․

Предмет контракта

• кадастровый номер и адрес помещения;
• общая и арендуемая площадь (в м²);
• функциональное назначение (офис‚ склад‚ магазин‚ прочее)․

Срок действия и цена

Порядок расчётов

Указывается:
– ежемесячный платёж (аванс/пост-оплата);
– реквизиты сторон;
– основание для индексации арендной платы (коэффициент инфляции)․

Имущественная ответственность сторон

Обязательно прописать:
– перечень обязательств по содержанию помещения;
– страхование ответственности (если имущество бюджетное);
– ответственность за нецелевое использование․

Заключительные положения

• порядок расторжения договора и возврата помещения;
• регламент регистрации договора в Росреестре (обязательно при сроке > 1 года или если объект относится к капитальному строительству);
• реквизиты и подписи сторон‚ скреплённые квалифицированной электронной подписью․

Образец фрагмента контракта (2026)

ДОГОВОР № 44-А/26-17
 государственного контракта аренды нежилого помещения
 (п․ 32 ч․ 1 ст․ 93 Закона № 44-ФЗ)

г․ Москва 19 апреля 2026 г․

Учреждение «Центральная районная больница»‚ в лице главного врача Иванова И․И․‚
действующего на основании Устава‚ именуемое в дальнейшем «Заказчик»‚ с одной стороны‚
и ООО «Регион-Инвест»‚ в лице директора Петрова А․А․‚ действующего на основании Устава‚
именуемое в дальнейшем «Поставщик/Арендодатель»‚ с другой стороны‚
заключили настоящий контракт о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА
Арендодатель обязуется передать в аренду Заказчику нежилое помещение
 площадью 120‚5 кв․м‚ расположенное по адресу: 125130‚ г․ Москва‚
 ул․ Лесная‚ д․ 5‚ помещение 3-Н (кадастровый номер 77:05:0004010:1234)‚
 предназначенное для размещения филиала поликлиники № 2․
СРОК ДЕЙСТВИЯ
Настоящий контракт заключается сроком на 12 (двенадцать) месяцев
 с 01 мая 2026 г․ по 30 апреля 2027 г․ включительно․

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Цена контракта составляет 480 000 (четыреста восемьдесят тысяч) руб․ 00 коп․‚
 НДС не облагается на основании пп․ 30 п․ 3 ст․ 149 НК РФ․
Арендная плата вносится ежемесячно до 25-го числа текущего месяца
 на расчётный счёт Арендодателя № 40702###-###-####7890 в ПАО «Сбербанк»․

Пошаговая инструкция заключения контракта в ЕИС

1. Создайте закупку в ЕИС → «Закупки у единственного поставщика» → выберите п․ 32 ч․ 1 ст․ 93․
2. Загрузите отчёт-обоснование (шаблон доступен в разделе «Бланки и формы»)․
3. Укажите площадь‚ адрес и кадастровый номер – система автоматически проверит ограничения․
4. Опубликуйте извещение (достаточно 5 календарных дней до планируемой даты подписания)․
5. Подпишите контракт ЭЦП обеих сторон‚ затем отправьте на контроль в ФАС (срок – 5 дней)․

Частые ошибки и риски

Где скачать актуальный шаблон контракта

• Официальный шаблон ЕИС (DOCX‚ 2026)
• КонсультантПлюс: типовой договор аренды нежилого помещения
• Шаблон в формате PDF от ФНС России

При возникновении вопросов обращайтесь в Единую горячую линию ЕИС: ###-###-#### или публикуйте запрос через личный кабинет заказчика․