В последние годы в посёлке Дудкино (а именно в границах «новой Москвы») всё чаще встречаются ситуации, когда собственники жилой или коммерческой недвижимости решают:

• передать объект в личный фонд (например, семейный траст, фонд финансовой поддержки или специальный имущественный фонд);
• раздать доли между членами семьи;
• впоследствии продать объект, который уже числится «в фонде», и не ошибиться с налогами.

Ниже ‒ подробный разбор, какие налоги возникают на каждом этапе и как правильно оформить сделку, чтобы избежать лишних платежей и претензий со стороны ИФНС.

Почему «безвозмездная передача» ≠ «доход» для ИП и ООО

Согласно п. 1 ст. 41 НК РФ и ст. 248 НК РФ, безвозмездная передача имущества не порождает у передающей стороны экономической выгоды, признаваемой доходом при расчёте налога на прибыль.

На практике это значит:

1. Если ИП или организация передаёт недвижимость в свой же личный (семейный) фонд, то в налоговой декларации никакого дохода от передачи показывать не нужно.
2. Однако в бухгалтерском учёте необходимо списать объект с забалансового счёта и отразить его выбытие актом № ОС-4а (для зданий) и актом № ИНВ-1 (для земельных участков).
3. Если объект ранее использовался в предпринимательской деятельности (ИП сдавал здание в аренду), то «входной» НДС восстанавливать не требуется, поскольку переход права собственности не связан с реализацией.

Особенности земельного участка в Дудкино

2.1 Кадастровая стоимость и налог на землю

В Дудкино кадастровая стоимость земельных участков под жилой застройкой выросла в среднем на 18–23 % после включения территории в состав Москвы (приказ Мосгоргеокадастра № 45-ПГ от ).
Налоговая ставка для физлиц в 2026 году:

• 0,3 % — если участок под ИЖС или ЛПХ;
• 1,5 % — если земли населённых пунктов, но использование «коммерческое» (аренда, гостиница).

Пошаговая схема передачи здания и доли ЗУ в личный фонд

Шаг 1. Подготовка пакета документов

• ЕГРН-выписка на здание и участок (не старше 7 дней);
• технический план (если требуется межевание);
• реестровая выписка о фонде (если он уже зарегистрирован как юр. лицо или фонд финансовой поддержки);
• договор дарения/передачи в доверительную собственность (trust).

Шаг 2. Регистрация права в Росреестре

С в МФЦ «Дудкино-Север» работает экспресс-окно № 3, где подать документы можно без очереди при наличии электронной цифровой подписи (ЭЦП). Срок регистрации, 3 раб. дня вместо 7.

Шаг 3. Уведомление ИФНС № 46 г. Москвы

В течение 10 дней после регистрации права подаётся заявление о безвозмездной передаче по форме 1150035 (электронно через сервис «Личный кабинет юридического лица»).
При этом в поле «доход» указываем прочерк, так как дохода нет (см. п. 1 ст. 41 НК РФ).

Когда возникает налог при продаже имущества из фонда

4.1 Если продавец — физлицо

• База, кадастровая стоимость × 0,7;
• Налог — 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент);
• Вычет — 1 млн руб. или фактические расходы (если документы сохранились);
• Важно: если объект находился в собственности более 5 лет (или 3 года при дарении от близкого родственника), налог не платится.

4.2 Если продавец — ИП или фонд

• Если ИП на УСН «Доходы», то 6 % от суммы продажи;
• Если ИП на УСН «Доходы-Расходы», то 15 % от прибыли (проверьте, что землю можно включить во «внереализационные расходы»);
• Если фонд зарегистрирован как НКО и действует по Закону № 7-ФЗ, то прибыль от продажи имущества может быть освобождена по ст. 251 НК РФ (в рамках уставной деятельности).

Примеры расчёта налога при последующей продаже

Пример 1. Физлицо получило квартиру в личный фонд 5 лет назад и продаёт её за 12 000 000 руб.
Кадастровая стоимость — 14 000 000 руб.
Минимальная налоговая база: 14 000 000 × 0,7 = 9 800 000 руб.
Вычет — 1 000 000 руб.
Налог: (9 800 000 – 1 000 000) × 13 % = 1 144 000 руб.

Пример 2. ИП на УСН «Доходы-Расходы» продаёт офис в Дудкино через 2 года после внесения в личный фонд.
Цена продажи, 25 000 000 руб.
Первоначальная покупка — 20 000 000 руб.
Прибыль — 5 000 000 руб.
Налог — 5 000 000 × 15 % = 750 000 руб.

Риски и типичные ошибки

Ошибка 1. «Забыть» указать нулевой доход в декларации

ИФНС № 46 автоматически сверяет движение прав с ЕГРН-данными. Если в декларации отсутствует строка о выбытии, приходит требование № 1-КНД с просьбой пояснить «скрытый доход».

Ошибка 2. Перепутать даты владения

Срок владения отсчитывается не от даты внесения в личный фонд, а от момента первой регистрации права собственности (п. 3 ст. 217;1 НК РФ).

Ошибка 3. Не воспользоваться налоговым вычетом

Многие продавцы забывают заявить расходы на покупку и переплачивают 13 % от всей суммы.

Чек-лист «Как не ошибиться при передаче недвижимости в личный фонд»

1. Проверьте кадастровую стоимость: rosreestr.gov.ru → раздел «Справка о кадастровой стоимости».
2. Подготовьте договор дарения или доверительного управления — удостоверьте у нотариуса, если доля превышает 50 %.
3. Сдайте 3-НДФЛ (или УСН-декларацию) вовремя: до 30 апреля (физлица) или до 31 марта (ИП).
4. Сохраняйте все платёжные документы: ДКП, чеки, договор участия в долевом строительстве, пригодятся для вычета.
5. Если участок — сельхозназначения, обратите внимание на запрет на разделение (ст. 11 Земельного кодекса).
6. При сомнениях — запросите ИНД-консультацию в ИФНС № 46 (адрес: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 9, каб. 315).

Краткий вывод

Передача недвижимости в личный фонд в Дудкино не создаёт обязанности платить налог на прибыль у передающего лица, но требует корректного оформления в ЕГРН и своевременного уведомления налоговой.
При последующей продаже налоговые последствия зависят от статуса продавца (физлицо, ИП, фонд) и срока владения. Грамотное планирование позволяет снизить налог с 13 % до 0 % или воспользоваться «доходно-расходным» УСН 15 %.