Дата публикации: 19 апреля 2026 г․ 07:19

Содержание

1. Текущая налоговая система для сдачи жилья в аренду
2. Новые предложения Совета Федерации (СВ)
3. Как льготы работают в СВАО?
4. Пошаговая процедура получения льготы
5. Типичные ошибки и как их избежать
6. Часто задаваемые вопросы

Сдача жилой недвижимости в аренду — один из самых популярных способов получения пассивного дохода в Москве․ Однако без должного планирования налоговых обязательств доход может «съедать» значительная часть прибыли․ Поэтому знание актуальных льгот и умение правильно их оформить — ключ к финансовой эффективности․

Текущая налоговая система для сдачи жилья в аренду

На 2026 год действуют два основных режима налогообложения доходов от сдачи недвижимости:

• Общая система налогообложения (ОСН) – налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для доходов выше 5 млн ₽ в год)․ Требуется подавать декларацию по форме 3‑НДФЛ․
• Упрощённый режим – налог на профессиональный доход (НПД) (самозанятые)․ Ставка 4 % при работе с физическими лицами и 6 % при работе с юрлицами․ Не требуется вести бухгалтерию, но нужно зарегистрироваться в мобильном приложении «Мой налог»․

Оба режима позволяют учитывать нормативные расходы (например, 13 % от дохода в качестве фиксированного вычета) либо фактические расходы (коммунальные услуги, ремонт, страхование)․

Новые предложения Совета Федерации (СВ)

Согласно свежим сообщениям в «Известиях», Совет Федерации предлагает ввести налоговые послабления для тех, кто только начинает сдавать жилье официально․ Основные положения проекта:

• Снижение ставки НДФЛ до 9 % в течение первых 12 месяцев после регистрации арендного бизнеса․
• Увеличенный фиксированный вычет – до 300 000 ₽ в год вместо стандартных 260 000 ₽․
• Освобождение от уплаты НПД в течение первых 6 месяцев для новых самозанятых арендодателей․
• Упрощённые процедуры подачи деклараций: возможность использовать онлайн‑форму без обязательного подтверждения расходов․

Эти меры направлены на стимулирование легализации арендного рынка, особенно в быстрорастущих районах, к которым относится Северо‑Восточный административный округ (СВАО)․

Как льготы работают в СВАО?

СВАО — один из крупнейших округов Москвы с высоким спросом на арендное жильё (в частности, в таких районах, как Алексеевский, Марьино, Северный)․ Для владельцев недвижимости в этом округе важны следующие нюансы:

Критерии «нового арендодателя»

• Первый доход от сдачи жилой площади получен не более 12 месяцев назад․
• Регистрация в налоговых органах (ИП, ООО или статус «самозанятый») не старше 12 месяцев․
• Суммарный арендный доход за первый год не превышает 3 млн ₽ (для применения пониженной ставки 9 %)․

Региональные особенности

В СВАО возможно воспользоваться дополнительными субсидиями от муниципального бюджета:

• Грант на ремонт «под ключ» в размере до 150 000 ₽ при условии, что арендодатель проводит реконструкцию квартиры до 30 м²․
• Бесплатный аудит юридической чистоты договора аренды, предоставляемый Департаментом жилищной политики․

Пошаговая процедура получения льготы

1. Подготовка документов:
   • Копия паспорта и ИНН․
   • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности)․
   • Договор аренды (выписка из реестра, если арендатор — юридическое лицо);
   • Свидетельство о регистрации ИП/ООО или подтверждение статуса «самозанятый» в приложении «Мой налог»․
2. Регистрация в качестве нового арендодателя в налоговой инспекции по месту жительства (для СВАО – ИФНС № 19)․
3. Подача заявления о применении льготного режима:
   • Для ОСН – форма 2‑НДФЛ с пометкой «Применяется льгота по проекту Совета Федерации»․
   • Для НПД – в приложении «Мой налог» выбрать пункт «Налоговые послабления для новых арендодателей» и загрузить скан‑копию договора аренды․
4. Получение подтверждения от налоговой (обычно в течение 10 рабочих дней)․ После этого ставка автоматически снижается․
5. Ведение учёта – фиксировать доходы и расходы в личном кабинете ФНС или в приложении «Мой налог»․ При достижении лимита дохода (3 млн ₽) необходимо перейти на стандартный режим․

Типичные ошибки и как их избежать

• Не своевременно зарегистрировать доход․ Декларацию за первый квартал часто откладывают, из‑за чего налоговая может отказать в льготе․
• Неправильный выбор налогового режима․ Если планируется сдавать более одной квартиры, выгоднее открыть ИП и работать по ОСН, а не использовать НПД․
• Отсутствие договора аренды․ Для получения льготы нужен подписанный договор, даже если арендатор — родственник․
• Превышение лимита дохода․ При росте доходов необходимо сразу уведомить налоговую и перейти на обычную ставку, иначе будет начислен штраф․
• Не учтённые коммунальные платежи․ При ОСН их можно включать в фактические расходы – важно сохранять квитанции․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто может претендовать на пониженную ставку 9 %?

Только те арендодатели, которые в течение последних 12 месяцев впервые официально сдают жильё и их годовой доход не превышает 3 млн ₽․

Как быстро меняется ставка после подачи заявления?

В большинстве случаев налоговая меняет ставку в течение 10–14 дней с момента получения полного пакета документов․

Можно ли совмещать льготу с обычным налоговым вычетом 13 %?

Что делать, если арендодатель переезжает в другой округ?

Необходимо подать новое заявление в ИФНС по новому месту жительства․ Льготный статус сохраняется, если срок «нового арендодателя» ещё не истёк․

Как оформить льготу, если арендодатель, юридическое лицо?

Для ООО/АО применяется обычная ОСН, но можно оформить субсидию на ремонт от муниципального бюджета СВАО, указав в заявке цель «поддержка новых арендодателей»․

Налоговые послабления, предлагаемые Советом Федерации, открывают реальные возможности для владельцев недвижимости в СВАО, желающих легализовать сдачу жилья․ Главное – правильно подобрать налоговый режим, своевременно подать необходимые документы и следить за лимитами доходов․ При соблюдении этих простых правил ваш арендный бизнес будет более прибыльным, а риск штрафов – минимальным․

Помните: каждый случай индивидуален, поэтому при возникновении вопросов рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым юристом, знакомым с особенностями налогового законодательства Москвы․

© 2026 Консультационный центр «Налоговый навигатор»․ Все права защищены․