— В последние годы белорусское законодательство активно совершенствует механизмы учёта и управления недвижимостью․ Центральным элементом этой реформы стала концепция единого объекта недвижимости (ЕОН)‚ введённая в оборот ещё в 2019 году и продолжающая развиваться в 2025–2026 гг․ В статье разберёмся‚ что именно скрывается под этим термином‚ какие новшества вступили в силу после обновлений 7 августа 2025 года‚ какие практические выгоды получают собственники и государство․
Что такое «единый объект недвижимости»
Единый объект недвижимости — это совокупность земельного участка и всех прочно связанных с ним зданий‚ сооружений‚ инженерных сетей и иных объектов капитального строительства‚ которая в юридическом смысле рассматривается как один комплекс․
- Фиксированная привязка: участок и объекты имеют один кадастровый номер․
- Единое право собственности: переход права на любую часть ЕОН влечёт автоматический переход права на остальные части․
- Единая выписка из ЕГРН: вместо десятков выписок по каждому зданию владелец получает один электронный документ․
Ключевые изменения от 7 августа 2025 года
Согласно постановлению Совета Министров РБ № 488 (ред․ от ):
- Обязательный ЕОН для новых объектов․
С момента ввода в эксплуатацию любого капитального строительства земельный участок и постройка автоматически объединяются в ЕОН․ - Упрощённая процедура добровольного объединения․
Старые объекты могут быть включены в ЕОН по заявлению собственника через портал «Электная недвижимость» без личного визита в Регистровую палату․ - Единая плата за кадастровые услуги․
Вместо двух квитанций (на землю и на объект) взимается один сбор в размере 32 базовых величины (≈ 1 280 руб․ на )․ - Обновлённый электронный формат сведений․
В XML-файле ЕОН появились:- QR-код для быстрой проверки подлинности;
- поле «функциональное назначение» (жилое/нежилое/смешанное);
- обязательная графа «сведения о долевом участии» для МКД․
Структура единого объекта недвижимости
Чтобы лучше понять‚ что именно входит в ЕОН‚ разделим его на три уровня:
Уровень 1: Земельный участок
Подлежит кадастровому учёту с указанием точных координат границ‚ целевого назначения‚ разрешённого использования и кадастровой стоимости․
Уровень 2: Капитальные объекты
- жилые дома‚ квартиры;
- нежилые здания (офисы‚ склады‚ магазины);
- сооружения (гаражи‚ ангары‚ башни);
- инженерные сети (внутриплощадочные газ‚ вода‚ электричество‚ канализация)․
Уровень 3: Вспомогательные элементы
Это всё‚ что прочно связано с объектом и без чего нормальная эксплуатация невозможна:
- ограждения‚ «шкалеры»;
- встроенные технологические линии;
- встроенная мебель и оборудование (например‚ лифты‚ кондиционеры)․
Практические преимущества для собственников
| До 2019 года | После внедрения ЕОН (2026) |
|---|---|
| Отдельные кадастровые паспорта на землю и здания | Одна электронная выписка ЕОН |
| Необходимость согласования сделок с каждым объектом | Одна сделка = переход всего комплекса |
| Разные налоговые ставки на землю и постройки | Единая налоговая база‚ прозрачный калькулятор на сайтах МНС и Регистровой палаты |
| Риск «утерянных» прав на подземные коммуникации | Все инженерные сети фиксируются в ЕОН |
Алгоритм создания ЕОН в 2026 году
- Подача заявления: через личный кабинет на realestate․gov․by или в МФЦ․
- Кадастровые работы: кадастровый инженер готовит межевой и технический план․
- Оплата единого сбора (32 б․в․)․
- Формирование ЕОН: специалисты Регистровой палаты присваивают единый кадастровый номер и формируют цифровой паспорт․
- Выдача электронной выписки в личный кабинет в течение 3 рабочих дней․
Риски и нюансы‚ о которых молчат
- Долевая собственность․
Если в ЕОН входит многоквартирный дом‚ важно прописать доли всех собственников в разделе «принадлежность помещений»․ - Обременения․
Арест или ипотека‚ наложенные на часть ЕОН‚ автоматически распространяются на весь комплекс․ - Инвестиционные проекты․
Если вы планируете продать дом с землёй‚ но оставить за собой часть сетей‚ придётся выделять новый ЕОН или оформить долевое участие․
Что дальше? Планы Министерства юстиции на 2026–2027 годы
На август 2026 года в Беларуси уже зарегистрировано более 1‚2 млн ЕОН‚ охватывающих 87 % всех капитальных объектов․ В ближайшие два года ожидаются:
- Интеграция ЕОН с ГИС «Геопортал» — публичная карта с возможностью просмотра границ участков и 3D-моделей зданий;
- Автоматический перерасчёт кадастровой стоимости каждые 3 года на основе больших данных;
- Электронные интерактивные договоры купли-продажи ЕОН‚ которые можно подписать через E-Signature без нотариуса․
Концепция единого объекта недвижимости превращает разрозненные «кусочки» имущества в единый‚ прозрачный и защищённый цифровой актив․ Последние изменения от 7 августа 2025 года сняли лишние барьеры‚ сократили сроки оформления и снизили стоимость кадастровых услуг․ Если вы владелец земли или зданий‚ построенных до 2019 года‚ не откладывайте добровольное объединение в ЕОН: это упростит будущие сделки и защитит ваши права․
Важно! Все процедуры уже доступны онлайн — достаточно зайти в личный кабинет на portal․realestate․gov․by и следовать интерактивному чек-листу․