Дата актуализации:

Собственники офисов, магазинов, складов и других нежилых помещений в Москве и других регионах РФ регулярно сталкиваются с вопросом: «Как оформить право на землю под зданием?» Ниже, исчерпывающая инструкция с опорой на последние разъяснения Верховного Суда, Минэкономразвития и действующее земельное законодательство.

Главное правило: земля «идёт в придачу» к зданию

Статья 35 ЗК РФ и пункт 1 статьи 552 ГК РФ прямо указывают: переход права собственности на здание (или доли в нём) автоматически влечёт за собой переход права на ту часть земельного участка, которая занята объектом и необходима для его использования.

• Если здание уже приватизировано, а земля остаётся в муниципальной или федеральной собственности, собственник здания имеет исключительное преимущественное право на заключение договора аренды или выкуп участка без торгов (подп. 1 п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ).
• Если здание состоит из нескольких нежилых помещений и находится в долевой собственности, то и земельный участок принадлежит всем собственникам помещений в долевую собственность (аналогично «квартира + доля под МКД»).

Практические шаги для собственника помещения

Шаг 1. Определить статус земли

Через публичную кадастровую карту или ЕГРН найдите:

• кадастровый номер земельного участка;
• его категорию (для нежилого здания обычно «земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования под объекты административно-делового назначения);
• собственника (муниципалитет, Росимущество, частное лицо).

Шаг 2. Собрать пакет документов

1. Выписка из ЕГРН на ваше помещение.
2. Технический план или поэтажный план БТИ, подтверждающий площадь 1 580 м² (или долю в нём).
3. Справка из Росреестра о составе собственников здания (если есть долевая собственность).
4. Кадастровый паспорт земельного участка.

Шаг 3. Выбрать способ оформления

Что делать, если земля «забыта» и никто не оформил

Ситуация, когда здание уже много лет эксплуатируется, но участок числится за РФ или за муниципалитетом, — самая распространённая.

1. Направьте запрос в Росимущество или Департамент городского имущества Москвы с приложением выписки из ЕГРН на здание. Попросить «предоставить земельный участок без торгов на основании подп. 1 п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ».
2. Получите проект договора аренды на 3–5 лет (первый этап) или договор купли-продажи (если выкупаете).
3. Зарегистрируйте право через МФЦ или электронную подпись в Росреестре.

Доли и споры между собственниками

Если здание — объект долевой собственности (например, офисы в БЦ), то:

• Каждому собственнику помещения принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально площади его помещения.
• Решения об аренде, выкупе или сдаче земли в субаренду принимаются большинством голосов от общей площади (по аналогии со ст. 44 ЖК РФ).
• Если кто-то отказывается участвовать, можно обратиться в суд с иском о признании права и обязании заключить договор (ст. 131 ГПК РФ).

Налоги и кадастровая оценка

После оформления права на землю:

• юрлицо начнёт платить земельный налог (ставка в Москве до 1,5 % кадастровой стоимости);
• арендная плата за муниципальные участки рассчитывается по формуле: 0,7 % кадастровой стоимости (пост. Правительства РФ № 582).

Чек-лист для быстрого старта

1. Получите выписку ЕГРН на помещение и землю.
2. Узнайте собственника участка через кадастровую карту.
3. Подготовьте заявление в Росимущество/муниципалитет «о предоставлении земельного участка без торгов».
4. Согласуйте договор аренды или купли-продажи.
5. Зарегистрируйте право в Росреестре (МФЦ или онлайн).

Земельный участок под нежилым зданием в большинстве случаев «прикреплён» к зданию по закону. Если вы собственник помещения, у вас есть все основания требовать аренду или выкуп участка без конкурса. Главное — собрать документы и последовательно взаимодействовать с органами власти или Росимуществом.

Если нужна помощь с подготовкой заявлений или расчётом арендной платы, обращайтесь к специалистам по земельному праву: ошибка на старте может дорого стоить в будущем.