Важно знать: сразу после вступления в силу изменений в законодательство (часть 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ) земельный участок под многоквартирным домом (МКД) бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений. Это правило действует с 2022 года и полностью автоматическое — никаких дополнительных заявлений или уплаты государственной пошлины не требуется.

Из чего состоит «придомовая территория»

• Земельный участок — та часть, что указана в кадастровой выписке.
• Общее имущество, двор, проезды, детские площадки, парковки, газоны, подъездные дороги и т.д.

Как формируется участок

1. Органы местного самоуправления или государственной власти инициируют формирование участка под МКД.
2. Границы определяются в соответствии с земельным законодательством и градостроительными нормами (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
3. С 2022 г. достаточно схемы расположения на кадастровом плане территории — межевание не обязательно.

Пошаговая инструкция: как проверить собственника

Шаг 1. Получите кадастровый паспорт

Зайдите на сайт rosreestr.gov.ru или обратитесь в МФЦ. В выписке из ЕГРН будет указано:

• кадастровый номер;
• площадь;
• форма собственности (например: «Общая долевая собственность собственников помещений»).

Шаг 2. Посмотрите размер доли

Доля каждого собственника квартиры пропорциональна площади его помещения к общей площади всех помещений в доме (ст. 37 ЖК РФ).

Формула:
Ваша доля = (S квартиры ÷ S всех помещений в доме) × 100 %

Шаг 3. Уточните в ЕГРН

Если в выписке в графе «Вид права» значится «Частная собственность» с указанием Ф; И. О. или юр. лица, это означает, что участок ещё не оформлен как общая долевая. Необходимо обратиться в орган местного самоуправления для перераспределения.

Зачем нужна собственность на землю жильцам

• Контроль над двором: можно благоустраивать, высаживать деревья, ставить детские и спортивные площадки.
• Аренда: жильцы могут сдавать парковки или рекламные конструкции и распределять доход.
• Участие в капремонте: фонд капремонта зарабатывает на аренде придомовой территории.
• Продажа квартиры: покупатели получают не только квартиру, но и долю в земле, что повышает ликвидность.

Возможные проблемы и их решения

Проблема 1. Участок оформлен на муниципалитет

Часто встречается в домах старой постройки. Решение: инициировать общее собрание собственников, собрать 2/3 голосов и подать заявление в администрацию района о бесплатном переводе участка в общую долевую собственность.

Проблема 2. Отсутствие межевания

Если границы спорные, придётся заказать кадастровые работы. С 2022 г. можно обойтись упрощённой схемой, но при конфликтах с соседями потребуется полное межевание.

Проблема 3. Участок выделен на часть дома

В соответствии с письмом Минстроя РФ от № 19486-ДН/04, не допускается образование участков, если это делает невозможным эксплуатацию МКД. Если участок разделён между двумя домами, потребуется внести изменения в кадастровый план, объединив или скорректировав границы.

Краткий чек-лист для жильцов

1. Сформируйте инициативную группу (не менее 3 человек).
2. Получите выписку из ЕГРН на участок под домом (электронная подпись поможет сделать это онлайн).
3. Если в выписке указан муниципалитет, созовите общее собрание и примите решение «О переводе земельного участка в общую долевую собственность».
4. Отнесите протокол и заявление в районную администрацию.
5. После получения новой выписки — контролируйте использование придомовой территории через ТСЖ/управляющую компанию.

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит всем собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности. Это правило действует автоматически, но иногда требует инициативы самих жильцов, особенно в старых домах. Правильно оформленная земля повышает стоимость недвижимости, даёт контроль над двором и дополнительные доходы для дома.