Актуально на г. Несмотря на слухи о «технических сбоях» в системе ФНС (которые официально опровергнуты ведомством), подать декларацию 3-НДФЛ и получить налоговый вычет можно без проблем. Главное — знать, кому именно он положен и как правильно рассчитать сумму.
Когда возникает налог при продаже?
Если вы продали квартиру, которой владели менее минимального срока, установленного Налоговым кодексом РФ, то с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽ в год). До минимальный срок составлял 3 года, с 2022 г., 3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения:
- 3 года — если квартира была получена:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- в приватизацию;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, обмен, долевое участие и пр.).
Таким образом, если вы купили квартиру на рынке в 2023 г. и продаёте её в 2026 г., то срок владения 3 года — налог придётся платить. Но вы можете уменьшить налогооблагаемую базу с помощью вычета.
Кто считается налоговым резидентом?
Вычет по НДФЛ может получить только налоговый резидент РФ — человек, который фактически находился на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев. При этом гражданство значения не имеет: резидентом может быть иностранец, а нерезидентом, россиянин, проводящий за границей больше полугода.
Какие вычеты применимы к продаже квартиры?
- Имущественный вычет по доходу от продажи
Размер вычета — не более 1 000 000 ₽ за объект недвижимости (ст. 220 НК РФ). То есть, если продали квартиру за 3 500 000 ₽, то налог берётся с (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽.
- Вычет в размере фактических расходов
Вместо 1 млн ₽ можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы по приобретению этой же квартиры (покупная цена + ипотечные проценты + ремонт). Важно: расходы должны быть связаны именно с этим объектом и подтверждены договорами, чеками, выписками из банка.
Примеры расчёта
Пример 1. Использование фиксированного вычета 1 млн ₽
- Продажная цена: 2 800 000 ₽
- Срок владения: 2 года
- Налог: (2 800 000 – 1 000 000) × 13 % = 234 000 ₽
Пример 2. Вычет в размере фактических расходов
- Продажная цена: 4 000 000 ₽
- Покупная цена по ДДУ: 3 200 000 ₽
- Ипотечные проценты за весь период: 600 000 ₽
- Налог: (4 000 000 – 3 200 000 – 600 000) × 13 % = 26 000 ₽
Как подать декларацию и вернуть налог?
Даже если после применения вычета к уплате ничего не осталось, декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Сформируйте 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика или через программу «Декларация».
- Прикрепите документы: договор купли-продажи, платёжные документы, ПТС/ЕГРН, справку о расходах (если применяете вычет расходов).
- Подайте декларацию онлайн или лично в ИФНС.
- Оплатите налог до 15 июля, если он образовался.
Совет: если одновременно с продажей вы покупаете новую квартиру, можно заявить имущественный вычет в размере до 2 000 000 ₽ на покупку, что дополнительно снизит общий налог.
Часто задаваемые вопросы
- Можно ли применить оба вычета?
Нет, за один объект можно выбрать либо 1 000 000 ₽, либо фактические расходы. - Распространяется ли вычет на долю?
Да, 1 000 000 ₽ делится между всеми собственниками пропорционально долям. - Что, если квартира была в долевой собственности менее 3 лет, но каждый собственник продаёт свою долю отдельным договором?
На каждую долю полагается полный вычет 1 000 000 ₽, если договоры заключены по отдельности.
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, налог платить придётся, но его можно уменьшить:
- до 1 000 000 ₽ фиксированным вычетом;
- или на сумму фактических расходов, если они выше.
Главное, быть налоговым резидентом РФ, сохранять все документы и вовремя подать 3-НДФЛ. Система ФНС работает стабильно, поэтому не откладывайте оформление возврата на последний день: подача онлайн занимает менее 30 минут.