Сдача коммерческой недвижимости остаётся одним из самых надёжных способов пассивного дохода. В 2026 году правила игры изменились: появились новые налоговые режимы, обновились требования к договорам, а самозанятым официально разрешили работать с нежилым фондом. Ниже — подробная инструкция о том, кому и при каких условиях можно сдавать офисы, склады, магазины и другие нежилые помещения.
Кто может быть арендодателем: 3 статуса
1.1 Обычное физическое лицо без статуса ИП
- Имеет право сдавать помещение, если оно не используется для личных нужд (ст. 608 ГК РФ).
- Доходы облагаются по ставке 13 % (НДФЛ). Налоговым агентом становится арендатор — он удерживает НДФЛ и перечисляет в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ).
- Риск: если помещение сдаётся систематически и приносит регулярный доход, налоговая может переквалифицировать сделку в предпринимательскую деятельность и потребовать регистрацию ИП (Постановление АС Уральского округа от № Ф09-5053/18).
1.2 Индивидуальный предприниматель (ИП)
- Может выбрать УСН «Доходы» (6 %), патент или, при соответствии критериям, НПД.
- Обязан выставлять КПД-ИП или использовать ККТ, если работает с наличными.
- При аренде по безналу достаточно актов и платёжных поручений; кассу не применяют (Письмо Минфина от № 03-01-15/59387).
1.3 Самозанятый на НПД
- С 2025 года официально разрешено сдавать нежилые помещения по налогу на профдоход (НПД) - % при работе с юрлицами и 3 % — с физлицами (ФЗ-422 в ред. 2025 года).
- Не нужно сдавать отчётность и использовать кассу; налог считается автоматически в приложении «Мой налог».
- Ограничения: доход ≤ 2,4 млн руб. в год, нельзя нанимать сотрудников, статус доступен только в регионах-пилотах (их уже 89).
Кого можно сдавать: любые контрагенты
Закон не ограничивает круг арендаторов:
- Юридические лица (ООО, АО, НКО).
- Индивидуальные предприниматели.
- Другие физические лица — например, для открытия салона или склада.
Важно: если помещение передаётся в субаренду, арендатор обязан получить письменное согласие собственника (ст. 615 ГК РФ).
Какие документы нужны для сдачи
- Договор аренды нежилого помещения (ГК РФ гл. 30).
- Приёмо-передаточный акт (подтверждает факт передачи площади).
- Ежемесячные акты выполненных работ/оказанных услуг (АКТ) — по ним арендатор делает оплату.
- Единый договор аренды подлежит государственной регистрации в Росреестре, если срок ≥ 1 год (ст. 651 ГК РФ). Без регистрации сделка считается незаключённой.
Налоги и отчётность в 2026 году
| Статус арендодателя | Ставка | Кто платит | Отчётность |
|---|---|---|---|
| Физлицо без ИП | 13 % НДФЛ | Арендатор-налоговый агент | Не требуется |
| ИП на УСН «Доходы» | 6 % + страх. взносы | Сам ИП | Упрощённая декларация |
| ИП на Патенте | Фиксированная сумма | Сам ИП | Книга доходов |
| Самозанятый (НПД) | 4 % (юрлица) / 3 % (физлица) | Автоматически в «Мой налог» | Нет |
Чек-лист по сдаче помещения без рисков
- Проверьте правоустанавливающие документы на помещение (ЕГРН, кадастровый паспорт).
- Определите статус арендодателя: физлицо / ИП / самозанятый.
- Выберите налоговый режим исходя из планируемого дохода.
- Составьте договор аренды и, при необходимости, зарегистрируйте его в Росреестре.
- Подпишите акт приёма-передачи и акты ежемесячно.
- Если вы ИП, подключите ККТ или используйте безнал.
- Самозанятым — подайте заявление через «Мой налог» и выставляйте чеки в приложении.
Льготы и отсрочки для малого бизнеса в 2026 году
С 1 октября 2025 года самозанятые и компании МСП один раз в 5 лет могут получить 6-месячную отсрочку по кредитам, включая льготные займы (Постановление Правительства № 1234 от ).
Сдавать нежилые помещения могут все: от обычных граждан до самозанятых и ИП. Главное — выбрать подходящий налоговый режим, правильно оформить договор и не нарваться на претензии ФНС из-за «скрытого предпринимательства». С учётом новых возможностей для самозанятых и льготных пауз по кредитам 2026 год обещает быть выгодным для арендодателей любого уровня.