Основное правило: круг близких родственников, освобождённых от налога

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ (действующей и в 2026 г.), получатель подарка освобождается от обложения НДФЛ, если даритель и одаряемый находятся в следующих семейных отношениях:

1. Супруги (включая гражданских, если брак зарегистрирован в органах ЗАГС);
2. Родители и дети:
   • кровное/усыновительское родство;
   • усыновлённые дети и их усыновители;
3. Дед/бабушка и внуки (в обе стороны);
4. Родные братья и сёстры (имеющих общих родителей).

Кого НЕ освобождает закон

• Тёти, дяди, племянники, племянницы;
• Бывшие супруги после развода;
• Фактические супруги без регистрации брака (т.е. «гражданские мужья/жены»);
• Дальние родственники (кузены, двоюродные братья/сёстры и т.д.);
• Любые посторонние лица (друзья, коллеги, соседи).

Как проверить родство: список документов

Чтобы подтвердить льготный статус, в налоговую после регистрации перехода права нужно предоставить копии:

1. Свидетельства о рождении (дети, внуки);
2. Свидетельства о браке (супруги);
3. Свидетельства об усыновлении;
4. Паспорта РФ обеих сторон (для сверки Ф.И.О. и дат рождения).

Важно: если документы на иностранном языке, требуется нотариально заверенный перевод.

Пошаговая инструкция по безналоговой передаче квартиры в 2026 году

Шаг 1. Подготовка договора дарения

Форма: письменная, нотариальная форма не обязательна, если даритель дееспособен и объект не доля (ст. 574 ГК РФ).
Содержание:

• реквизиты сторон;
• подробное описание недвижимости (кадастровый №, адрес, площадь);
• указание «безвозмездно»;
• дата, подписи сторон.

Шаг 2. Сбор пакета для Росреестра

1. Договор дарения (2 экз.);
2. Паспорта дарителя и одаряемого;
3. Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН;
4. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 ₽ (2026).

Шаг 3. Регистрация перехода права

• Через МФЦ или электронную подпись на rosreestr.gov.ru;
• Срок: 5–7 рабочих дней;
• Результат: выписка ЕГРН на нового собственника.

Особые случаи и подводные камни

Дарение доли в квартире

Обязательно нотариальное удостоверение (ст. 42 Закона «О регистрации»). Нотариус сам отправит документы в Росреестр.

Обременения: ипотека, арест

Без согласия залогодержателя (банка) сделка не пройдёт. Сначала нужно погасить кредит или получить разрешение банка.

Дарение через «трёхлетний» подарок

Если одаряемый в дальнейшем продаст квартиру до 3 лет владения, он заплатит НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и 1 млн ₽. Поэтому часто родственники оформляют дарение с последующим дарением «обратно» через 3 года, чтобы избежать налога при продаже.

Отчётность в ФНС: когда не подаётся 3-НДФЛ

Если одаряемый попадает в «близкий круг», уведомлять налоговую не нужно.
В противном случае:

• до 30 апреля следующего года – подача декларации 3-НДФЛ;
• до 15 июля – уплата 13 % с рыночной стоимости жилья.

Альтернативы дарению: сравнение налоговых последствий

Чек-лист перед дарением

1. Убедитесь в родстве: соберите свидетельства рождения/брака/усыновления.
2. Проверьте кадастровую стоимость (можно на egrnreestr.ru) – если дарение постороннему, это база для налога;
3. Оцените доли: если есть доли, потребуется нотариус.
4. Исправьте обременения (ипотека, арест).
5. Уточните последствия при продаже: если одаряемый планирует быструю продажу, рассмотрите вариант наследования или 3-летний «отсроченный» дар.

Краткий вывод

Дарение недвижимости без налога возможно только между близкими родственниками, перечисленными в НК РФ. Оформление стандартное, но требует точного подтверждения родства, чистоты объекта и, при необходимости, нотариального удостоверения. В остальных случаях одаряемый обязан заплатить 13 % с рыночной (кадастровой) стоимости. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы избежать штрафов и неожиданных налогов в будущем.