Проблема земельных участков под многоквартирными домами становится всё острее в российских городах. Последние решения администраций Ростова и Омска об изъятии таких участков для муниципальных нужд подтверждают: вопрос прав собственности на землю остаётся не до конца урегулированным. Ниже — подробный разбор того, кто и в каких случаях может считаться законным собственником земли под «сталинкой» или панельной «хрущёвкой».
Что говорит закон?
Главный ориентир — Земельный кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ. Именно они определяют три ключевых правила:
- Приватизация должна проходить в течение трёх лет после вступления в силу закона о свободной приватизации земель под многоквартирными домами (Федеральный закон № 189-ФЗ).
- Обязательным условием является наличие хотя бы одного зарегистрированного правообладателя квартиры или нежилого помещения в доме.
- Если земля не оформлена в общую долевую собственность всех собственников, муниципалитет сохраняет право изъять участок для городских нужд (как случилось на ул. Халтуринском в Ростове).
С кем заключать договор?
Формат владения зависит от того, до какого года построен дом и какие документы есть у собственников:
- Дома до 1998 г. — земля чаще всего числилась за муниципалитетом. Собственники могут оформить её в общую долевую собственность через МФЦ, предоставив выписку из ЕГРН и решение общего собрания.
- Дома 1998–2005 гг. — земля могла быть передана застройщику по договору аренды. В этом случае нужно либо выкупить участок, либо оформить бессрочное пользование.
- Новостройки после 2005 г. — земля обычно изначально закреплена за ТСЖ/ЖСК. Собственники автоматически становятся долевыми владельцами.
Причины изъятия земель: пример Ростова
19 апреля 2026 года администрация Ростова-на-Дону опубликовала постановление № 345-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по переулку Халтуринскому, 9»:
«…в связи с аварийным состоянием дома и отсутствием оформленного права собственности на землю у собственников помещений…»
Это означает: если к моменту признания дома аварийным ни одна квартира не имела зарегистрированного права собственности, участок автоматически возвращается городу. Собственники получают компенсацию только за квартиры, но не за долю в земле.
Пошаговая инструкция: как оформить землю в собственность
Шаг 1. Собрать документы
- Выписка из ЕГРН на дом и каждую квартиру.
- Протокол общего собрания собственников (≥ 50 % голосов).
- Кадастровый паспорт участка (получается в Кадастровой палате).
Шаг 2. Подать заявление в МФЦ
Заявление в форме Росреестра № П-14001 + квитанция о госпошлине (2 000 ₽ для физлиц).
Шаг 3. Регистрация права
Срок — 7–9 рабочих дней. В итоге каждый собственник получает выписку из ЕГРН с долей в земле пропорционально площади квартиры.
Риски, если землю не оформить
| Риск | Последствие |
|---|---|
| Изъятие под муниципальные нужды | Потеря доли в земле без компенсации |
| Невозможность реконструкции/ремонта инженерии | Опоры ЛЭП, газовые трубы не согласуются без аренды участка |
| Сложности при продаже квартиры | Банки снижают оценку, если земля не оформлена |
Часто задаваемые вопросы
Может ли ТСЖ стать собственником всего участка?
Да, но только по решению общего собрания и при условии, что 100 % собственников проголосовали «за». В этом случае ТСЖ получает участок в коллективную собственность и может сдавать его в аренду, например, под рекламные конструкции.
Что делать, если часть квартир муниципальные?
Город обязан предоставить муниципалитету отдельную долю или компенсацию. Остальные собственники могут оформить землю пропорционально своим площадям.
Земля под многоквартирным домом должна принадлежать всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только своевременное оформление защитит от изъятия и даст возможность управлять дворовой территорией, зарабатывать на аренде и повышать стоимость недвижимости. Если вы ещё не внесли сведения о земле в ЕГРН — не откладывайте: очередная волна муниципальных изъятий может коснуться и вашего дома.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.