Актуально на 20 апреля 2026 г․․ В условиях дефицита бюджетных квартир и высоких рыночных цен коммерческий найм жилых помещений у города Москвы становится востребованным способом решения жилищного вопроса․ В статье рассмотрим, в чём суть института, какие документы нужны, как рассчитывается плата и какие подводные камни могут встретиться на пути нанимателя․
Что такое коммерческий найм жилого помещения?
Коммерческий найм — это срочное возмездное владение и пользование жилым помещением, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, при условии оплаты рыночной арендной платы․
Ключевые признаки:
- Субъекты: наймодатель — Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (или уполномоченная организация, например ГБУ «ГлавУпДК»); наниматель, гражданин или семья․
- Объект: квартиры и комнаты фонда коммерческого использования, не относящиеся к социальному жилью․
- Цель: удовлетворение потребности в жилье без передачи права собственности․
- Плата: рыночная, установленная приказами Департамента ежеквартально․
- Срок: от 1 до 5 лет (чаще, 1 год с возможностью пролонгации до 3-х)․
Отличия от социального найма
| Параметр | Социальный найм | Коммерческий найм |
|---|---|---|
| Основание | Безвозмездно, при наличии очереди | Платно, по договору |
| Очередь | Обязательна | Не требуется |
| Размер платы | 0 руб․ или символическая | 100 % рыночной стоимости |
| Право выкупа | Возможно после 5 лет | Не предусмотрено (с 2006 г․) |
| Выселение | Только через суд | Быстрее по нарушению условий |
Кто может получить квартиру по коммерческому найму?
Основные критерии (Постановление Правительства Москвы № 614-ПП от ):
- Гражданство РФ и регистрация в Москве․
- Отсутствие собственного жилья или его недостаточность по норме (18 м²/чел․)․
- Доходы семьи выше прожиточного минимума, установленного Мосгордумой (на 2026 г․ — 23 116 руб․ на человека)․
- Отсутствие долгов по ЖКХ и налогам․
- Официальное трудоустройство или стабильный доход․
Пошаговая инструкция оформления в 2026 году
Шаг 1․ Подать заявление онлайн
Через Единый портал госуслуг Москвы (mos․ru) выбираем услугу «Предоставление жилых помещений по договорам найма коммерческого использования»․ Заполняем форму, загружаем сканы паспортов, свидетельств о доходе, выписку из ЕГРН (отсутствие собственности)․
Шаг 2․ Получить приглашение на собеседование
Консультанты Департамента жилищной политики (ДЖП) проверяют документы в течение 10 рабочих дней и приглашают на очное подтверждение данных (адрес: ул․ Новая Басманная, д․ 2)․
Шаг 3․ Выбор квартиры
Заявитель получает доступ к онлайн-каталогу свободных объектов (фильтры: район, метраж, этаж, тип дома)․ Бронируется объект на 3 рабочих дня․
Шаг 4․ Оформление договора
Форма договора утверждена приказом ДЖП № 15-ДЖП/2025․ Стороны подписывают документ в двух экземплярах, регистрируют в Росреестре (срок — 5 рабочих дней)․ Договор обязательно содержит:
- точный адрес и кадастровый номер;
- срок (обычно 1 год с автоматической пролонгацией при отсутствии долгов);
- размер арендной платы и порядок индексации (ежеквартально, коэффициент 1,05);
- обязанности сторон, порядок расторжения․
Шаг 5․ Внесение обеспечительного платежа
Размер: эквивалент двухмесячной аренды․ Возвращается при выселении при условии отсутствия задолженности и повреждений․ Удерживается судом в случае нарушений (см․ Постановление Тушинского райсуда г․ Москвы от )․
Тарифы на 2026 год (приказ ДЖП № 8-ДЖП/2026 от )
| Тип жилья | САО/ЦАО | СЗАО/ЮВАО | ЗелАО/ТиНАО |
|---|---|---|---|
| 1-комнатная (30-38 м²) | 42 000-48 000 ₽/мес | 38 000-42 000 ₽/мес | 32 000-38 000 ₽/мес |
| 2-комнатная (45-55 м²) | 55 000-63 000 ₽/мес | 50 000-55 000 ₽/мес | 43 000-50 000 ₽/мес |
| 3-комнатная (60-75 м²) | 68 000-78 000 ₽/мес | 62 000-68 000 ₽/мес | 55 000-62 000 ₽/мес |
Примечание: при заселении без ремонта предоставляется скидка 5 %․ При наличии несовершеннолетних детей — дополнительная льгота 3 %․
Права и обязанности сторон
Права нанимателя:
- проживание всей семьи, временная регистрация;
- обращение в управляющую компанию по вопросам ЖКХ;
- перепланировка только с разрешения ДЖП․
Обязанности нанимателя:
- ежемесячная оплата до 10 числа;
- содержание помещения в надлежащем состоянии;
- уведомление о выезде за 30 дней․
Обязанности наймодателя (города):
- передача помещения в исправном состоянии;
- ремонт кровли, инженерных сетей;
- ежегодная индексация платы не более чем на 5 %․
Расторжение и выселение
Договор может быть расторгнут:
- По инициативе нанимателя — за 30 дней письменно․
- По инициативе наймодателя при:
- просрочке платежа более 2 месяцев;
- несанкционированной перепланировке;
- разрушении имущества;
- проживании без регистрации․
Для выселения наймодатель обращается в суд, процесс занимает 2-3 месяца (в отличие от социального найма — до полугода)․
Популярные вопросы-ответы
Можно ли прописать ребёнка?
Да, регистрация по месту пребывания осуществляется бесплатно на весь срок договора․
Возможен ли выкуп?
Нет, с 2006 года право выкупа исключено (Закон г․ Москвы от № 29)․
Можно ли сдавать квартиру субарендаторам?
Только с письменного согласия ДЖП и при условии, что субарендаторы пропишутся․
Плюсы и минусы коммерческого найма
- Плюсы: отсутствие очереди, юридическая чистота, возможность пролонгации, официальный договор․
- Минусы: высокая плата, нельзя выкупить, ограничения на перепланировку, быстрое выселение при долгах․
Перспективы до 2030 года
До конца 2026 г․ планируется увеличить объём фонда коммерческого использования на 8 % за счёт передачи в оперативное управление ДЖП пустующих квартир новостроек․ Также ведётся пилотный проект «цифрового договора» — подписание через Госуслуги без личного визита в Департамент․