Когда вы обязаны заплатить налог

Если вы:

• владеете объектом менее 3 лет (если приобретён до ) или менее 5 лет (если куплен после );
• не использовали объект как ИП или для ведения бизнеса (иначе применяется ставка 6 % по упрощёнке);
• продаёте по цене выше 70 % от кадастровой стоимости.

Во всех этих случаях с разницы между ценой продажи и «налоговой базой» необходимо уплатить НДФЛ 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).

Освобождение от налога: как сделать ставку «0 %»

Вариант «3-5 лет владения»

Если объект коммерческой недвижимости был:

• получен в наследство или по договору дарения от близкого родственника,
• приватизирован,
• передан по договору ренты,

то минимальный срок владения снижается до 3 лет. В остальных случаях – 5 лет. При превышении срока налог не платится вообще.

Вариант «равная цена»

Если цена продажи не превышает 1 млн рублей и не превышает кадастровую стоимость × 0,7, вы подпадаете под «нулевую» декларацию – налог отсутствует, но отчитатся в ФНС всё равно нужно.

Как уменьшить налог: два легальных вычета

1. Вычет «по расходам» – уменьшаем доход на всю сумму документально подтверждённых расходов при покупке (учитываются ипотечные проценты, ремонт, комиссии агентств).
2. Вычет «1 млн рублей» – фиксированное уменьшение налогооблагаемой базы на 1 000 000 ₽. Подходит, если документов о расходах нет или они меньше 1 млн.

Важно: оба вычета нельзя применять одновременно – выбирайте тот, который даст большую экономию.

Пошаговая инструкция продавца

Шаг 1. Проверяем кадастровую стоимость

На портале Росреестра или через ЕГРН-выписку (стоимость 300–700 ₽) находим актуальное значение. Если оно сильно завышено, можно подать заявление на корректировку: срок рассмотрения 30 дней.

Шаг 2. Определяем налоговую базу

База = max(Цена продажи, Кадастровая стоимость × 0,7) − Применённый вычет

Шаг 3. Собираем документы

• ДКП или ДДУ (оригинал + копия);
• ЕГРН-выписка не старше 5 дней;
• Документы о расходах (акты приёмки, чеки, платёжки по ипотеке);
• Паспорт и ИНН;
• Справка 2-НДФЛ – если хотите заявить имущественный вычет.

Шаг 4. Заполняем 3-НДФЛ онлайн

Через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.ru:

1. Выбираем «Подать декларацию» → «3-НДФЛ».
2. Указываем доход от продажи в разделе «Доходы, облагаемые по ставке 13 %».
3. Применяем вычет «по расходам» или «1 млн рублей».
4. Подключаем электронную подпись (ЭЦП) и отправляем декларацию.

Шаг 5. Оплачиваем налог

Срок – до 15 июля следующего за годом продажи. Квитанцию можно сформировать прямо в личном кабинете и оплатить картой любого банка.

Особые случаи

Индивидуальные предприниматели

Если вы зарегистрированы как ИП и объект числился в «УСН-доходы», то вместо 13 % применяется 6 % от всей выручки. При этом имущественный вычет не применяется.

Коммерческая недвижимость за границей

Доход облагается по тем же правилам, но курс ЦБ на дату продажи фиксируется и пересчитывается в рубли. Кредит за рубежом тоже можно учесть как расход.

Доля в коммерческой недвижимости

Вычет «1 млн рублей» делится пропорционально долям. Если вы продаёте долю отдельным договором, вычет предоставляется в полном объёме каждому собственнику.

Чек-лист за 3 минуты

Подводим итоги

В 2026 году продавец коммерческой недвижимости может полностью избежать НДФЛ, если владеет объектом более 5 лет (3 при определённых основаниях) или применяет вычет. Учитывайте кадастровую стоимость, правильно выбирайте вычет и не пропустите сроки отчётности – и ваши 13 % останутся в вашем кармане.

Если остались вопросы – пишите в комментарии и получите персональную схему расчёта налога.