Индивидуальные предприниматели, которые сдают в аренду офисы, склады, торговые павильоны и другую коммерческую недвижимость, всё чаще задаются вопросом: можно ли перейти на патентную систему налогообложения (ПСН) и сколько это будет стоить в 2026 году? В статье разберёмся, где грань между возможной экономией и «налоговыми ловушками».
Краткий ответ: можно ли патентовать сдачу коммерческой недвижимости?
- Да, можно. ПСН разрешена для аренды как жилой, так и нежилой (коммерческой) недвижимости (подп. 19 и 45 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).
- Главное ограничение: годовой доход от «патентной» деятельности не должен превышать 60 млн руб.
- Важный нюанс: патент действует только на объекты, указанные в самом патенте. Если вы купили здание позже, нужно оформлять новый патент или дополнительный.
Сколько стоит патент в 2026 году (примеры регионов)
Расчёт ведётся по формуле:
Ставка 6 % × Потенциальный годовой доход (ПГД), который устанавливает регион.
| Регион / объект | Физ. показатель | ПГД (руб.) | Цена 6 % патента (руб.) |
|---|---|---|---|
| Москва, помещение до 500 м² | 100 м² | 1 000 000 | 60 000 / год |
| Москва, квартира 60 м² | 1 объект | от 300 000 до 2 000 000 | от 18 000 до 120 000 / год |
| Иркутская обл., офис 80 м² | 80 м² | ≈ 500 000 | ≈ 30 000 / год |
Уточняйте точный ПГД в региональном законе: власти ежегодно его индексируют.
Ключевые «подводные камни»
Имущество по договору безвозмездного пользования (ссуды)
Если ИП получил помещение бесплатно от взаимозависимого лица (например, от своего ООО), то возникает внереализационный доход, равный рыночной аренде. Этот доход:
- облагается НДФЛ 13 % (ОСНО) или УСН 6 % / 15 %,
- но не попадает под ПСН, потому что патент покрывает только реальные арендные платежи.
Налог на имущество по кадастровой стоимости
Если объект включён в региональный перечень п. 7 ст. 378.2 НК РФ (торговые центры, офисы, гостиницы площадью > 1 000 м²), то:
- при ПСН освобождения от налога на имущество нет,
- придётся платить от 0,1 % до 2 % кадастровой стоимости ежегодно.
Нельзя «прикрыть» один патентом несколько объектов в разных регионах
Один патент, один субъект РФ и один вид деятельности. Сдаёте склад в Подмосковье и офис в Москве? Потребуются два разных документа.
Пошаговая инструкция: как оформить патент в 2026 году
- Уточните код ОКВЭД. Для аренды недвижимости подойдёт 68.20.
- Рассчитайте стоимость патента на сайте ФНС или в личном кабинете ИП.
- Подайте заявление по форме 26.5-1 не позднее чем за 10 дней до начала аренды.
- Оплатите:
- если патент до 6 мес. — единовременно,
- от 6 до 12 мес. — ⅓ в течение 90 дней, остальное до конца срока.
- Ведите книгу учёта доходов (КУДиР) по ПСН.
Что выгоднее в 2026 году: ПСН, УСН 6 % или самозанятый?
| Режим | Налог | Декларация | Ограничения |
|---|---|---|---|
| Самозанятый | 4 % / 6 % | Нет | Только жилая недвижимость, доход ≤ 2,4 млн руб. |
| ПСН | 6 % от ПГД, фикс. | Нет | ≤ 60 млн руб., объект(ы) в патенте |
| УСН 6 % | 6 % от фактического дохода | Раз в год | ≤ 200 млн руб., до 130 сотрудников |
Для одного коммерческого объекта площадью до 500 м² при ставке ПГД ~ 1 млн руб. ПСН часто дешевле УСН 6 %, если реальный доход выше 1 млн руб. в год.
Чек-лист перед покупкой патента
- ✅ Проверьте, что объект не в перечне ст. 378.2 НК РФ, иначе заплатите имущественный налог.
- ✅ Убедитесь, что доход за год не превысит 60 млн руб.
- ✅ Если помещение получено по договору ссуды от «своей» фирмы, просчитайте НДФЛ/УСН на внереализационный доход.
- ✅ Уточните точный ПГД в региональном законе: сумма ежегодно меняется.
Патент удобен и экономичен при сдаче одного-двух объектов коммерческой недвижимости, если вы:
- не превышаете лимит в 60 млн руб. в год,
- не получаете помещение от взаимозависимых лиц безвозмездно,
- учитываете дополнительный налог на имущество по кадастровой стоимости.
В противном случае рассмотрите УСН 6 % или даже создание ООО для крупного портфеля объектов.