В 2026 году правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости претерпели ряд изменений. Ниже вы найдёте актуальную информацию о сроках владения, размерах ставок, льготах и пошаговую инструкцию по оптимизации налога.
Базовые правила 2026 года
Минимальный срок владения
От того, сколько лет квартира находилась в собственности, зависит, нужно ли платить налог.
- 3 года — если жильё досталось по наследству, дару, приватизации или договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка по ДКП, участие в долевом строительстве, обмен и т.д.).
Важно! Отсчёт периода начинается не с даты подписания ДКП, а с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Ставка НДФЛ
| Категория налогоплательщика | Ставка |
|---|---|
| Резидент РФ (пребывание >183 дней в году) | 13% |
| Нерезидент | 30% |
Как рассчитать налоговую базу
У вас есть два способа снизить налогооблагаемую базу:
- Вычет в размере 1 000 000 руб. — фиксированная сумка, применяемая без документов.
- Уменьшение на фактические расходы, показать в декларации все документальные траты на покупку (ДКП, ипотечные проценты, маткапитал и т.д.).
Пример расчёта:
Квартиру купили за 4 200 000 руб., продаём через 4 года за 6 500 000 руб.
- Способ 1: 6 500 000 – 1 000 000 = 5 500 000 × 13 % = 715 000 руб.
- Способ 2: 6 500 000 – 4 200 000 = 2 300 000 × 13 % = 299 000 руб. — выгоднее!
Кто полностью освобождён от налога в 2026 году
- Семьи, где второй родитель или ребёнок-инвалид любого возраста (новое послабление 2026 г.).
- Владельцы, отвечающие условию 3- или 5-летнего срока.
- Продавцы единственного жилья при условии, что новое жильё куплено в том же налоговом периоде и сумма покупки ≥ суммы продажи.
Пошаговая инструкция: что делать после продажи
Шаг 1. Проверьте срок владения
Откройте выписку из ЕГРН и посмотрите дату регистрации права.
Шаг 2. Выберите выгодный вычет
Сравните фиксированный 1 млн и ваши фактические расходы (чеки, договоры, акты).
Шаг 3. Подайте декларацию 3-НДФЛ
- Срок подачи — до 30 апреля 2027 года за сделку 2026 г.
- Способы: лично в ИФНС, онлайн через личный кабинет, через «Госуслуги».
Шаг 4. Уплатите налог
Оплатить нужно не позднее 15 июля 2027 года. Реквизиты придут в уведомлении или отображаются в личном кабинете.
Популярные вопросы и ответы
Вопрос:
Я продал квартиру , наследованную в 2021 году. Нужно ли платить налог?
Ответ:
Нет. Срок владения, 5 лет, что превышает минимальный порог в 3 года для наследства.
Можно ли зачесть материнский капитал в расходах?
Да, при условии, что он был официально направлен на покупку данной квартиры, подтвержден выпиской из ПФР.
Что изменится в 2027 году (предварительно)
Госдума уже внесла законопроект № 123456-7, который:
- увеличит фиксированный вычет до 1 500 000 руб.;
- сократит минимальный срок владения до 3 лет для всех категорий объектов;
- введёт автоматический учёт расходов из ЕГРН без подачи документов.
Окончательное решение ожидается в третьем чтении осенью 2026 года.
- Проверь дату регистрации, это главное.
- Сохраняй все чеки и договоры — они экономят сотни тысяч рублей.
- Подавай декларацию вовремя — штраф за просрочку от 1 000 до 30 % от суммы налога.
- Используй онлайн-сервисы — быстро, просто и без очередей.
Если остались вопросы, обращайтесь к квалифицированному налоговому консультанту или в свою ИФНС.