В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости стали ещё строже, а проверки – тщательнее. Ниже – разбор самых важных вопросов: кто обязан отчитаться, какие сроки действуют, как обнулить НДФЛ и что будет за просрочку.
Главное правило: когда декларация 3-НДФЛ точно нужна
Форму 3-НДФЛ придётся подавать, если вы получили доход от продажи квартиры и одновременно:
- не попадаете в категорию освобождённых (см. п. 2);
- срок владения квартирой меньше минимального порогового срока (см. п. 3).
Кто полностью освобождён от налога и декларации
Декларацию не подают и налог не платят продавцы, если одновременно выполняются два условия:
- Квартира была в собственности:
- 5 лет и более – если приобретена после ;
- 3 года и более – если получена:
- в порядке наследования или дарения от близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- Продажа произошла после (то есть проверяем дату регистрации перехода права в Росреестре).
Минимальный пороговый срок владения в 2026 году
| Способ получения квартиры | Дата возникновения права собственности | Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|---|
| Покупка на вторичном рынке | После | 5 лет |
| Дарение от дедушки | Любая | 3 года |
| Приватизация | Любая | 3 года |
Ключевой момент: если продажа произошла до истечения минимального срока, обязанность подать 3-НДФЛ и, при необходимости, заплатить налог сохраняется.
Как посчитать налог и «обнулить» его
НДФЛ = 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽ за год) × налоговая база.
Налоговую базу можно снизить двумя способами:
- Вычет в размере 1 000 000 ₽ – применяется без документов, но не может превышать фактическую прибыль.
- Вычет «доход минус расходы» – уменьшаем продажную цену на документально подтверждённые расходы (цена покупки, проценты по ипотеке, ремонт, оформление и пр.).
Пример: продали квартиру за 7 млн ₽, купили ранее за 6 млн ₽ + 500 тыс ₽ ремонта.
Вариант 1: 7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 × 13 % = 780 000 ₽
Вариант 2: 7 000 000 – 6 500 000 = 500 000 × 13 % = 65 000 ₽
Выгоднее второй вариант.
Сроки подачи 3-НДФЛ в 2026 году
- До 30 апреля 2026 года – для всех, кто продал жилье в 2025 году.
- Если квартира продана в 2026 году, отчитываться нужно до 30 апреля 2027 года.
Налог необходимо уплатить до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Как подать декларацию
- Лично в ИФНС – запись через Госуслуги или сайт ФНС.
- Через личный кабинет налогоплательщика онлайн (ЭЦП или Госуслуги).
- Почтой с уведомлением – крайний вариант, но сохраняет дату отправки.
Штрафы за просрочку
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Не подали декларацию до 30 апреля | 5 % от суммы налога за каждый полный/неполный месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽. |
| Не уплатили налог до 15 июля | 20 % от суммы недоимки + пени 1/300 ключ. ставки ЦБ за каждый день. |
Проверьте себя за 30 секунд
Ответьте на три вопроса:
- Дата регистрации перехода права к покупателю – не раньше 2022 года?
- Квартира не получена по наследству/дарению от близких или в порядке приватизации?
- Продажная цена выше 1 000 000 ₽?
Если хотя бы на один вопрос ответ «да» → подавайте 3-НДФЛ.
Что делать прямо сейчас
- Найдите ЕГРН-выписку с датой регистрации.
- Соберите документы: ДКП-2025, платёжки, чеки на ремонт, справка 2-НДФЛ.
- Зайдите в «Личный кабинет налогоплательщика» и начните заполнять 3-НДФЛ онлайн – система подскажет, какие листы нужны именно вам.