Вступление: главные перемены 2025–2026 годов
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ при продаже имущества. Размер ставки зависит от суммы дохода и статуса продавца. Кроме того‚ с 2024 года усилился контроль за статусом «иноагента»: если хотя бы один день в календарном году человек значился иноагентом‚ вся прибыль от продажи квартиры облагается НДФЛ без права на нулевую ставку.
Кто обязан платить налог
- Физические лица-резиденты и нерезиденты‚ продавшие квартиру менее чем через минимальный срок владения.
- Граждане‚ получившие статус иноагента хотя бы на один день в году продажи.
- Супруги и дети‚ если квартира была приобретена в браке‚ но право собственности оформлено на одного человека.
Минимальные сроки владения‚ при которых налог не платится
| Способ приобретения квартиры | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Приватизация‚ наследство‚ дарение от близкого родственника | 3 года |
| Покупка по ДДУ‚ долевое участие | 5 лет |
| Квартира‚ полученная по программе реновации | 3 года (считается со дня владения старой квартирой) |
Прогрессивная шкала ставок НДФЛ с 2025 года
- 13 % – если доход от продажи ≤ 2‚4 млн руб.
- 15 % – на часть свыше 2‚4 млн до 5 млн руб.
- 18 % – на часть от 5 млн до 20 млн руб.
- 20 % – на часть свыше 20 млн руб.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира продана за 7 млн руб.
2‚4 млн × 13 % = 312 тыс. руб.
2‚6 млн × 15 % = 390 тыс. руб.
2 млн × 18 % = 360 тыс. руб.
Имущественный вычет: как «обнулить» налог
- Вычет 1 млн руб. – без подтверждения расходов.
- Вычет «доход минус расходы» – можно вычесть фактические расходы на покупку квартиры‚ ремонт‚ % по ипотеке.
Статус «иноагента»: почему важен именно год продажи
Если в любой день 2026 года продавец фигурировал в реестре Минюста как иноагент‚ все льготы (3/5 лет и вычеты) отменяются‚ и вся прибыль облагается по прогрессивной шкале. Даже если статус сняли 1 марта 2026 года‚ а квартиру продали 15 декабря 2026 года‚ требуется уплатить НДФЛ.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
- До 30 апреля 2027 года – подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 года – перевести налог в бюджет.
Пошаговая инструкция: как не ошибиться
- Убедитесь‚ что минимальный срок владения прошёл.
- Проверьте статус иноагента на сайте Минюста.
- Рассчитайте налог по прогрессивной шкале.
- Выберите вычет: 1 млн руб. или «доход минус расходы».
- Заполните 3-НДФЛ в сервисе «Госуслуги» или через «Личный кабинет налогоплательщика».
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года.
Часто задаваемые вопросы
Квартиру подарили в 2022‚ продали в 2026. Нужно ли платить налог?
Нет. Минимальный срок владения (3 года) вышел 31 декабря 2025 года. НДФЛ не начисляется при соблюдении остальных условий.
Получил деньги не на свой счёт‚ а на счёт матери. Освобождает ли это от налога?
Нет. Факт передачи средств третьему лицу не освобождает от уплаты НДФЛ.
Можно ли разбить продажу на две сделки‚ чтобы попасть под 13 %?
Нет. Налоговый орган суммирует доходы по всем сделкам за год и применяет прогрессивную шкалу.
- Проверьте срок владения и статус иноагента.
- Рассчитайте: (цена продажи – вычет) × ставка по прогрессивной шкале.
- Сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.
- Оплатите налог до 15 июля 2027 г.
При возникновении сложных ситуаций (ипотека‚ долевое участие‚ статус иноагента) рекомендуем консультацию квалифицированного налогового юриста.