Для большинства собственников продажа квартиры, дома, гаража или земельного участка становится важнейшим событием: от правильности оформления зависит юридическая «чистота» сделки и безопасность денежных средств. Одним из ключевых вопросов, который возникает на этапе подготовки документов, является необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Общее правило: когда нотариус обязателен

С 31 июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 76-ФЗ, который внёс изменения в статью 550 Гражданского кодекса РФ и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». С тех пор любая сделка с долей в праве общей собственности (например, доля в квартире, доме, земельном участке или гараже) обязательно удостоверяется нотариусом.

Конкретные случаи, когда нотариус требуется

1. Продажа доли в квартире, доме, гараже или земельном участке. Даже если речь идёт о 1/100 доли, договор подписывается у нотариуса.
2. Распоряжение недвижимостью, находящейся в долевой собственности супругов. Если объект куплен в браке и оформлен на одного из супругов, но второй имеет законную долю, нотариальное удостоверение также обязательно.
3. Продажа объекта, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному лицу. Помимо нотариуса потребуется разрешение органа опеки;
4. Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка. Договор купли-продажи заключается в нотариальной форме с обязательным участием залогодержателя (банка).

Когда можно обойтись без нотариуса

В остальных случаях договор купли-продажи можно подписать в простой письменной форме и затем подать на регистрацию в Росреестр. К таким ситуациям относятся:

• продажа целого объекта единоличным собственником;
• продажа квартиры, гаража, дома или участка, оформленных на одного человека без долей;
• переуступка прав по ДДУ (договору долевого участия) у застройщика.

Пошаговый алгоритм нотариальной сделки

1. Подготовка документов:
   • кадастровый паспорт;
   • выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
   • паспорта сторон и СНИЛС;
   • согласие супруга/супруги (если объект куплен в браке);
   • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
2. Подбор нотариуса. Лучше выбирать специалиста по месту нахождения объекта — ускоряется обмен данными с Росреестром.
3. Нотариальное удостоверение: стороны подписывают договор, нотариус проверяет чистоту сделки и заверяет документ.
4. Регистрация перехода права: нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронном виде (срок — 1–3 дня).

Стоимость нотариального удостоверения

Что грозит, если не соблюсти нотариальную форму

Если договор долевой продажи подписан без нотариуса, он считается ничтожной сделкой. Росреестр откажет в регистрации, а покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья. В суде такой договор легко оспорить, и собственник сможет вернуть объект обратно.

Жизненные советы от эксперта Натальи Перескоковой

«Не экономьте на нотариусе, если речь хотя бы минимально задевает чужую долю. Один лишний визит к нотариусу сэкономит вам месяцы судебных разбирательств. Проверяйте сведения о собственниках в ЕГРН онлайн перед сделкой, чтобы не столкнуться с неожиданными долями».

Нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости нужна не всегда, но обязательна при продаже долей и при участии несовершеннолетних/опекаемых лиц. В остальных случаях стороны могут выбрать простую письменную форму. Однако даже при отсутствии формального требования нотариус добровольно может ускорить регистрацию и повысить юридическую безопасность сделки.