Продажа земельного участка — одно из самых популярных событий на рынке недвижимости. Однако многие владельцы не знают‚ что в ряде случаев доход от такой сделки не облагается налогом. В этой статье мы подробно разберём‚ какие условия освобождения от налога действуют в России на 2026 год‚ какие изменения принёс закон 2024 года‚ а также какие нюансы существуют для физических и юридических лиц.

Общее правило налогообложения при продаже земли

Согласно Налоговому кодексу РФ‚ доход от продажи недвижимости (в т.ч. земельных участков) облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). Налог уплачивается в случае‚ если полученный доход превышает необлагаемую часть‚ а именно 1 000 000 рублей (публичный вычет).

Для юридических лиц налоговый режим зависит от выбранной системы налогообложения:

• на упрощённой системе налогообложения (УСН) — доход включается в общую прибыль и облагается по ставке 6 % (при УСН «доходы»);
• на общей системе — применяется НДС (если объект подпадает под налоговую базу) и Налог на прибыль.

Основные основания освобождения от НДФЛ

Существует несколько категорий‚ при соблюдении которых налог с продажи земли платить не нужно.

Срок владения участком

• Для участков‚ приобретённых после 1 января 2016 года – освобождение‚ если они находились в собственности более 5 лет;
• Для участков‚ приобретённых до 1 января 2016 года – освобождение‚ если срок владения превышает 3 года;
• Если участок был получен в наследство‚ по дарению или в результате судебного решения‚ срок владения считается от даты получения права‚ а не от даты регистрации прав собственности.

Наличие постоянного места жительства (ПМЖ)

Если продавец является собственником единственного жилого дома и участка‚ расположенного в пределах 150 м от дома‚ а в момент продажи участок находился в собственности более 5 лет‚ налог также не взимается (пункт 2 статьи 217 НК РФ).

Размер сделки

Согласно пункту 2.1.2.1 Положения ФНС от 2025 г.‚ если стоимость продажи не превышает 1 000 000 рублей‚ налог не уплачивается‚ и декларация не требуется.

Особый случай – освобождение от налога при продаже выделенной части исходного участка

Решение апелляционного суда 2019 года (КонсультантПлюс‚ ст. 11.5 Земельного кодекса) подтвердило‚ что при продаже земельных участков‚ образованных в результате выдела из исходного‚ срок владения считается с даты регистрации права на новый участок. Если такой срок менее трех лет‚ освобождение от налога НЕ предоставляется.

Нововведение 2024 года

Закон‚ принятый Госдумой 11 декабря 2024 г.‚ ввёл возможность учитывать срок владения исходным участком при продаже части‚ выделенной из него. Теперь‚ если исходный участок находился в собственности более 5 лет (для участков после 2016 г.)‚ а выделенная часть продана в течение менее 3 лет‚ налог может быть освобождён‚ если доказать‚ что «субъект прав» по‑прежнему владеет исходным участком.

Налоговые вычеты и льготы

• Имущественный налоговый вычет – 1 000 000 руб. вычитается из суммы продажи. Если разница между ценой продажи и вычетом меньше 0‚ налог не уплачивается.
• Социальный налоговый вычет – предоставляется при покупке (или строительстве) жилья‚ но не относится к продаже земли.
• Вычет по уплате НДФЛ в прошлом году – если в предыдущих налоговых периодах был уплачен излишний налог‚ его можно зачесть в текущем расчёте.

Налоговые особенности для юридических лиц

УСН (упрощёнка)

Продажа земельного участка‚ находившегося в собственности ООО‚ облагается налогом по ставке 6 % от дохода (разница между ценой продажи и затратами). Налог не взимается‚ если:

• участок был в собственности более 5 лет и организация является налоговым резидентом‚ применяющим ставку 6 % (возможен вычет 1 млн р.)
• продажа не превышает 1 млн р. – в этом случае НДФЛ (для физических лиц) не обязателен‚ но юридическое лицо всё равно учитывает доход в бухгалтерском учёте.

НДС

Согласно позиции ГАРАНТ.РУ (2025 г.)‚ продажа земельного участка‚ осуществляемая ООО‚ применяющим УСН‚ не облагается НДС. НДС может возникнуть только если участок относится к объектам‚ используемым в предпринимательской деятельности (например‚ продажа земельных участков с готовой инфраструктурой под коммерцию).

Как рассчитать налог при продаже земли (пошаговый алгоритм)

1. Определить стоимость продажи (по договору купли‑продажи).
2. Вычесть из неё затраты (цену покупки‚ расходы на оформление‚ уплаченные комиссии‚ нотариальные сборы).
3. Применить вычет 1 млн руб. (если общая сумма продажи ≤ 1 млн руб.‚ налог не уплачивается).
4. Проверить‚ соблюдены ли условия срока владения (3/5 лет + учёт исходного участка по закону 2024 г.).
5. Если условие выполнено – налог не начисляется. Если нет – умножьте оставшуюся базу на ставку 13 % (для резидентов).
6. Заполните декларацию 2‑НДФЛ (или 3‑НДФЛ для юридических лиц) и уплатите налог до 15 июля года‚ следующего за годом продажи.

Как оформить освобождение от налога и какие документы нужны

• Копия договора купли‑продажи земельного участка.
• Справка из Росреестра о регистрации прав собственности (с указанием даты приобретения).
• Документы‚ подтверждающие расходы (квитанции‚ счета‑фактуры‚ договоры с нотариусом).
• Для выделенных участков – выписка‚ подтверждающая дату выдела и связь с исходным участком.
• Заполненная налоговая декларация (2‑НДФЛ) с указанием причины освобождения (приложите соответствующий пункт закона).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Нужно ли платить налог‚ если я продал участок за 800 000 рублей? – Нет. При сумме продажи ≤ 1 млн р. налог не уплачивается и декларация не требуется.
• Я получил участок в наследство в 2018 году и продал его в 2025 году. Платить ли налог? – Если с момента получения (наследства) прошло более 5 лет (для участков после 2016 г.)‚ налог не взимается.
• Можно ли использовать вычет 1 млн р.‚ если я продал участок за 2 млн р.‚ а мои затраты составили 1‚2 млн р.? – Да. База налога = 2 млн – 1‚2 млн – 1 млн = –200 тыс. руб.‚ то есть налог не начисляется.
• Мой ООО на УСН продало участок за 3 млн р. Нужно ли платить НДС? – Нет‚ при УСН продажа земли не облагается НДС‚ но доход включается в налоговую базу УСН (6 %).
• Как доказать‚ что выделенная часть земли относится к исходному участку‚ чтобы воспользоваться законом 2024 года? – Предоставьте выписку из ЕГРН‚ где указана связь (номер исходного участка‚ дата выдела) и документ‚ подтверждающий‚ что исходный участок находится в собственности более 5 лет.

Налог с продажи земельного участка – это не неизбежный обязательный платеж. При правильном анализе условий (срок владения‚ размер сделки‚ наличие вычетов‚ особенности правового режима) можно полностью избежать уплаты НДФЛ или существенно снизить налоговую нагрузку. Важно помнить о новых правилах 2024 года‚ которые позволяют учитывать срок владения исходным участком при продаже выделенной части‚ а также о том‚ что для юридических лиц на УСН НДС не применяется.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. При планировании сделки рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом‚ так как отдельные случаи могут требовать индивидуального подхода.