Продажа жилой недвижимости в России обычно сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от разницы между ценой продажи и ценой приобретения. Однако в Налоговом кодексе предусмотрено ряд льготных ситуаций, при которых налог платить не требуется. Статья описывает все основные основания, актуальные для 2026 года.

Минимальный срок владения недвижимостью

Самое частое условие освобождения от НДФЛ – продажа квартиры, находившейся в собственности не менее установленного срока. Срок зависит от того, кому принадлежит объект и от характера сделки.

• Для физических лиц, продающих жильё, не являющееся их единственным – срок владения = 5 лет.
• Если продаётся единственное (основное) жильё – срок владения = 3 года.
• При продаже совместно нажитой квартиры в браке (супруги – совладельцы) – каждый из супругов считается владельцем в течение того же периода, что и совместно.
• Для наследованного или подаренного жилья срок считается от даты государственной регистрации права в Росреестре, а не от даты фактической передачи.

Важно: счёт начинается с даты регистрации сделки в Росреестре, а не с даты подписания договора, оплаты или передачи квартиры;

Пример

Вы приобрели квартиру 15 марта 2021 года, а её регистрация в Росреестре произошла 20 марта 2021 года. Если вы продадите её 25 мартa 2024 года, то срок владения составит лишь 3 года 5 дней – налог будет начислен. Если же продажа произойдёт после 20 марта 2024 года, налог платить не нужно.

Лимит дохода в 1 млн рублей

Если общий доход от продажи недвижимости за календарный год не превышает 1 000 000 руб., то декларацию 3‑НДФЛ подавать и налог платить не требуется. При этом условие действует независимо от срока владения, но только если продавец не подпадает под другие ограничения (например, если квартира была в собственности менее 3 лет и не является единственным жильём).

Как проверить

1. Сложите все доходы от продажи недвижимости за год (может быть несколько объектов).
2. Если сумма ≤ 1 000 000 руб., декларацию подавать не нужно.
3. Если сумма превышает лимит – налог уплачивается в полном объёме, но при соблюдении сроков владения налог может быть полностью освобождён.

Семейные льготы: наличие детей

С 2026 года в налоговом законодательстве закреплена льгота для семей с двумя и более детьми. Такие семьи могут продать любое жильё (квартиру, дом, комнату) без уплаты НДФЛ в любой момент, даже если срок владения меньше минимального.

• Льва применяется независимо от того, является ли объект единственным жильём.
• Для получения льготы необходимо предоставить в налоговый орган подтверждающие документы о наличии детей (свидетельства о рождении, справка из школы/детского сада).

Почему это работает

Государство стимулирует рост семей с детьми, позволяя им легче менять жильё, не теряя часть накоплений на налогах.

Продажа в рамках обмена или реинвестирования

Если в течение года до продажи вы приобрели новое жильё (в т.ч. в ипотеку) и использовали вырученные средства от продажи старой квартиры для оплаты нового объекта, то налог может быть уменьшен или полностью снят. Для этого необходимо:

1. Сохранить договоры купли‑продажи и ипотечные договоры.
2. Подать декларацию 3‑НДФЛ, указав в ней размер имущественного вычета (до 1 000 000 руб. в 2026 году).
3. Документально подтвердить, что полученные средства использованы на покупку (или строительство) нового жилья.

Если вы используете полный имущественный вычет, налог уплачивается только с той части дохода, которая превышает 1 000 000 руб.

Особый порядок для наследуемой и подаренной недвижимости

При продаже квартиры, полученной по наследству или в подарок, применяется тот же минимальный срок владения, но отсчёт начинается с даты регистрации права в Росреестре. Кроме того:

• Если квартира была подарена родителями и вы её владели более 3 лет, налог не начисляется.
• Если вы унаследовали квартиру и продаёте её в течение 5 лет, налог будет начислен, если только не выполнены другие льготные условия (например, наличие детей).

Как оформить освобождение от налога в налоговой декларации

Для всех вышеуказанных случаев необходимо правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ. Основные шаги:

1. Соберите документы:
   • Копию договора купли‑продажи (продажа).
   • Копию договора купли‑продажи (покупка) или ипотечного договора (если вы реинвестируете).
   • Свидетельство о регистрации права в Росреестре (дата регистрации).
   • Документы, подтверждающие наличие детей (если применяете семейную льготу).
   • Свидетельство о смерти (при наследовании) или договор дарения.
2. Заполните раздел «Доходы от продажи имущества» в форме 3‑НДФЛ.
3. Укажите основание освобождения от налога:
   • «Продажа после 3‑летнего (5‑летнего) срока владения»;
   • «Доход не превышает 1 млн руб.»;
   • «Семейная льгота – наличие 2 и более детей»;
   • «Имущественный вычет при покупке нового жилья».
4. Подайте декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
5. Если налог не начислен, подтверждающие документы сохраните минимум 3 года – в случае проверки ФНС они могут потребовать доказательства.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Q1. Нужно ли платить налог, если я продал квартиру через родственника?

Если покупатель не является вашим близким родственником (супруг, дети, родители, братья‑сестры), то обычные правила применяются. При продаже родственнику налог может быть снижен, если сделка считается «невыгодной» (ценой ниже рыночной) – в этом случае ФНС может признать её дарением и применить соответствующие правила.

Q2. Как считается «единственное жильё»?

К единственному жилью относится квартира (дом, комнатa), которая является единственной жилой площадью, принадлежащей налогоплательщику. Если у вас есть в собственности еще одна квартира, даже если она сдаётся в аренду, то объект перестаёт быть «единственным», и срок владения увеличивается до 5 лет.

Q3. Что делать, если я продал квартиру, а потом обнаружил, что срок владения меньше необходимого?

В этом случае налог обязан уплатить. Вы можете воспользоваться имущественным вычетом (до 1 млн руб.) или проверить, подпадаете ли вы под семейную льготу. Если ни одно из условий не выполнено, налог в размере 13 % от разницы цены продажи и цены покупки подлежит уплате в течение 15 дней после подачи декларации.

Q4. Каков порядок уплаты налога, если я являюсь самозанятым?

Самозанятые платят налог через приложение «Мой налог», но при продаже недвижимости они обязаны подать декларацию 3‑НДФЛ, как и остальные физические лица. Льготы работают одинаково.

Q5. Можно ли избежать налога, если я продам квартиру в ипотеку?

Ипотека сама по себе не освобождает от налога. Однако, если полученные от продажи средства направлены на погашение ипотечного кредита и/или покупку нового жилья, вы имеете право на имущественный вычет, который может полностью покрыть налоговую базу.

Таблица условий освобождения от НДФЛ (2026 г.)

Налоговое законодательство предоставляет несколько чётко прописанных путей, позволяющих избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры:

• Держать недвижимость минимум 3 года (единственное жильё) или 5 лет (неединственное).
• Иметь доход от продажи ниже 1 млн руб.
• Быть семьёй с двумя и более детьми.
• Пользоваться имущественным вычетом, покупая новое жильё.
• Учесть особенности наследования и дарения – срок считается от даты регистрации.

Тщательно подготовив документы и правильно заполнив декларацию 3‑НДФЛ, вы сможете законно «сэкономить» десятки тысяч рублей и избежать лишних проблем с налоговой службой.

Помните: каждый случай индивидуален, поэтому при возникновении сомнений рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на недвижимости.