В 2026 году правила освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости стали ещё более выгодными. Ниже ‒ подробная инструкция‚ в каких случаях можно полностью избежать подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога.
Минимальный срок владения: основное правило
Если вы владели объектом недвижимости дольше минимального срока‚ продажа не облагается НДФЛ и декларация не подаётся.
- 3 года — если квартира/дом/дача/земельный участок:
- получены в дар или по наследству от членов семли/близких родственников;
- перешли по приватизации;
- перешли по договору пожизненного содержания с иждивением.
- 5 лет — во всех остальных случаях‚ включая покупку на рынке‚ ДДУ‚ долевое участие и т. п.
- Важно: с действует единый трёхлетний срок для единственного жилья. Если на момент продажи у вас не было другой квартиры в собственности даже один день‚ то льготный срок сокращается до 3 лет независимо от способа получения жилья.
Продажа «единственного жилья» до 3 лет: нулевая ставка без декларации
С 2026 года введён новый безусловный вычет для собственников единственного жилья. Если:
- на момент продажи у вас отсутствует другая квартира (включая доли)‚
- период владения даже меньше 3 лет‚
то доход до 1 млн руб. полностью освобождается от НДФЛ. При этом:
- подавать 3-НДФЛ не требуется;
- письменное заявление в налоговую подавать не нужно — льгота применяется автоматически.
Продажа по цене ниже или равной расходам
Если вы купили жильё‚ а затем продаёте его:
- по цене не выше суммы‚ указанной в договоре купли-продажи + расходы на ипотечные проценты‚
- и предоставляете подтверждающие документы (ДКП‚ выписка из ЕГРН‚ платёжные поручения‚ справка банка)‚
то налоговая база = 0. В этом случае также декларацию подавать не обязательно‚ поскольку нет дохода‚ подлежащего декларированию.
Продажа квартиры‚ полученной по наследству/дару‚ ≤ 1 млн руб
Если вы получили недвижимость:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания‚
и продаёте её до 3 лет‚ но цена не превышает 1 млн руб. (или вы применяете вычет 1 млн руб. к большей сумме)‚ то:
- налоговая база снова станет ≤ 0;
- 3-НДФЛ подавать необязательно.
Что делать‚ если условия совпали
- Проверьте даты: день перехода права считаётся датой начала владения (см. ЕГРН-выписку).
- Убедитесь‚ что жильё — единственное: в момент продажи в выписке не должно быть других объектов недвижимости.
- Сохраните документы: договор купли-продажи‚ платёжки‚ справки банка — пригодятся при вопросах ФНС.
- Не подавайте нулевую декларацию: если нет облагаемого дохода‚ нет и обязанности отчитываться.
Примеры из жизни
Пример 1: «Единственная квартира» за 2 года
Купили квартиру в 2024 году‚ других объектов нет. Продаёте в 2026 году за 2‚8 млн руб. Применяем автоматический вычет 1 млн руб. Налог = (2‚8 – 1‚0) × 13 % = 234 000 руб. Однако льгота «единственное жильё владение <3 лет» освобождает от уплаты НДФЛ и подачи декларации. Декларация не подаёться.
Пример 2: Доля в наследстве‚ продана за 900 тыс. руб.
Унаследовали долю в 2025 году‚ продали в 2026 году за 900 тыс. руб. Применяем вычет 1 млн руб. Доход = 0 ₽. Декларация не подаётся.
Что изменилось в 2026 году
- Единый 3-летний срок для единственного жилья (раньше 5 лет).
- Автоматическое освобождение при продаже ≤ 1 млн руб. для единственного жилья без подачи документов.
- Отмена письменного уведомления в налоговую при нулевой базе.
Не нужно подавать 3-НДФЛ при продаже недвижимости‚ если:
- Вы владели объектом дольше минимального срока (3 или 5 лет).
- Жильё — единственное и продано за ≤ 1 млн руб; (автоматическая льгота).
- Доход ≤ расходам на покупку (с подтверждающими документами).
- Продаёте долю ≤ 1 млн руб. при наследстве/даре/приватизации до 3 лет.
Во всех перечисленных случаях налоговый орган автоматически признаёт обязанность по НДФЛ исполненной‚ и никаких действий от продавца не требуется.