Основное правило 2026 года: минимальный срок владения
С 1 января 2026 года в России действует единое правило: налог с продажи квартиры не начисляется, если объект находился в собственности ≥ 5 лет․ Однако существует ряд исключений, позволяющих сократить этот период до 3 лет и менее․
Когда достаточно 3 лет владения
- Жильё получено по наследству (как по закону, так и по завещанию)․
- Приватизированная квартира, результат приватизации жилого фонда․
- Квартира по договору ренты или пожизненного содержания․
- Единственное жильё семьи․ Если на момент продажи у продавца и членов его семьи отсутствует другое жильё (доля в другой квартире ≤ ½ учитывается), достаточно 3 лет․
- Продажа и покупка нового жилья «в связке» — льгота для семей с детьми (подробнее ниже)․
Льгота для семей с детьми (новинка 2022–2026)
Если семья с двумя и более детьми продаёт квартиру и в тот же календарный год (или до 30 апреля следующего) покупает другое жильё, минимальный сокращённый срок владения — 0 лет․ То есть продать можно сразу после покупки, а НДФЛ не возникнет при соблюдении условий:
- новое жильё приобретается не позднее 30 апреля следующего года;
- его стоимость ≥ цены продаваемого объекта;
- площадь нового жилья ≥ продаваемой;
- обе сделки оформлены на членов той же семьи (родители, дети, опекуны)․
Срок владения: как правильно считать
Для квартир, купленных по ДКП
Отсчёт идёт с даты, указанной в ЕГРН-выписке (поле «Дата регистрации права»)․
Для квартир по наследству
Период начинается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности оформлено позже․
Для «новостроек» по ДДУ
5-летний срок отсчитывается с момента регистрации права собственности, а не с подписания акта приёма-передачи․
Для объединённых участков
Если вы объединили два или более земельных участков в один, срок владения сохраняется с даты регистрации самого старого участка․
Как обнулить налог, если срок ещё не прошёл
Имущественный налоговый вычет
Каждый налогоплательщик имеет право уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей․ Пример:
Продали квартиру за 4 000 000 руб․, купленную 2 года назад за 3 500 000 руб․ Налоговая база: 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 руб․ НДФЛ 13 % = 390 000 руб․
Вычет «доход минус расходы»
Вместо 1 млн руб․ можно вычесть подтверждённые расходы на покупку (цену из ДКП), ремонт, ипотечные проценты, услуги риелтора․ Документы: договор купли-продажи, квитанции, выписки из банка․
Тот же пример: 4 000 000 – 3 500 000 = 500 000 руб․ НДФЛ 13 % = 65 000 руб․ (выгода 325 000 руб․)․
Особые случаи
Продажа доли в квартире
Каждый собственник может применить вычет 1 млн руб․ пропорционально своей доле․ При продаже всей квартиры по одному договору общий вычет не увеличивается․ Поэтому выгоднее оформлять отдельные договоры продажи долей․
Продажа совместной собственности супругов
Налог платится с дохода каждого супруга с учётом доли․ Каждый может применить свой вычет 1 млн руб․ (или расходы)․ При продаже единственного жилья срок владения считается с даты первоначального владения любым из супругов․
Пошаговый алгоритм, чтобы не платить НДФЛ
- Проверьте дату права собственности в выписке ЕГРН․
- Определите льготный срок (3 года или 5 лет)․
- Подтвердите статус «единственного жилья», если применяется 3-летний срок․
- Соберите документы расходов: ДКП, чеки, акты ремонта, ипотечный договор․
- Выберите вычет: 1 млн руб․ или «доход минус расходы»․
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, приложив расчёты и документы․
Ответы на популярные вопросы
Я получил квартиру в наследство и продаю её через 2 года․ Нужно ли платить налог?
Нет, если вы используете вычет «доход минус расходы» и докажете, что расходы (оценка, нотариус) не превышают доход․ Или примените вычет 1 млн руб․
Мы с женой купили квартиру в 2024 году, она единственная․ Можем продать в 2027 году без налога?
Да, поскольку пройдёт 3 года и квартира была единственной жильём семьи․
Продал долю в квартире, полученной по наследству, за 700 000 руб․ Нужно ли платить налог?
Нет, доход 700 000 руб․ < 1 000 000 руб․ вычета․ Декларацию всё равно подать, но налог будет 0 руб․
В 2026 году налога при продаже квартиры можно полностью избежать, если:
- владеть объектом ≥ 5 лет (или ≥ 3 года при льготных основаниях);
- правильно применить вычет 1 млн руб․ или «доход минус расходы»;
- использовать семейную льготу при продаже и покупке нового жилья․
Всегда сохраняйте документы на покупку, ремонт и ипотеку — они позволят максимально уменьшить или обнулить налог․ При сомнениях проконсультируйтесь с налоговым юристом или бухгалтером․