С 1 января 2026 года правила, освобождающие собственников от обязанности сдавать 3-НДФЛ и платить налог после продажи недвижимости, стали значительно шире. В статье разберёмся, при каких условиях можно полностью забыть о декларации, а когда придётся всё-таки отчитаться перед ФНС.
Базовое правило «минимального срока владения»
Если квартира, дом или комната находилась у вас в собственности дольше минимального срока, доход от её продажи:
- Не облагается НДФЛ;
- Декларацию подавать не нужно.
Каков этот срок в 2026 году?
- 3 года — если недвижимость получена:
- по наследству или в дар от близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).
Новое семейное исключение 2026 года
С 2026 года семьи, у которых двое и более детей, получили право продавать любое жильё без уплаты НДФЛ и без подачи декларации независимо от срока владения. Единственное условие: в течение календарного года после продажи нужно:
- купить новое жильё на территории РФ;
- указать в декларации на покупку заявление о нулевой ставке (но саму декларацию по факту продажи всё равно подавать не требуется).
Если вычет «перекрывает» весь доход
Если минимальный срок ещё не прошёл, но:
- вы продаёте недвижимость дешевле, чем покупали (есть документы о расходах);
- или продажная цена ≤ 1 млн руб. и вы применяете имущественный вычет 1 млн руб;
тогда НДФЛ будет равен нулю. Однако декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся подать до 30 апреля 2027 года, чтобы подтвердить нулевой налог. Бумажку в ФНС присылать не нужно, если налог равен нулю и подано уведомление о праве на вычет через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
| Условие | Нужна ли 3-НДФЛ? | Нужно ли платить НДФЛ? |
|---|---|---|
| Срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет для приватизации/наследства) | Нет | Нет |
| Семья с ≥ 2 детьми и куплено новое жильё в течение года | Нет | Нет |
| Продажа ≤ 1 млн руб и применён вычет 1 млн руб | Да (но онлайн-уведомление) | Нет |
| Продажа по цене ≤ цены покупки (есть чеки/ДДУ) | Да (но онлайн-уведомление) | Нет |
Пошаговая инструкция, если всё-таки нужно отчитаться
- Зайдите в личный кабинет ФНС.
- Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ».
- Заполните раздел «Доходы от продажи» → укажите:
- кадастровый номер;
- сумму дохода;
- вид вычета (расходы 1 млн руб).
- Если налог = 0, система предложит подтвердить «Нулевую ставку».
- Подпишите электронной подписью до 30 апреля 2027 года.
Ключевые даты 2026–2027
- до 30 апреля 2027 года — сдать 3-НДФЛ за 2026 год, если не попали в исключения;
- до 15 июля 2027 года — оплатить НДФЛ, если он больше нуля;
- любой день в 2026 году — купить новое жильё, чтобы воспользоваться семейной льготой.
Что делать прямо сейчас
1. Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
2; Если срок < 3/5 лет, оцените, попадаете ли вы в семейное исключение.
3. Сохраняйте договоры купли-продажи и все чеки — они понадобятся для вычета.
4. При сомнениях бесплатно проконсультируйтесь в ФНС онлайн через сервис «Обратная связь».
В 2026 году декларацию при продаже недвижимости можно не подавать, если:
— срок владения достаточен;
— вы многодетная семья и купили новое жильё;
— доход полностью покрыт вычетом, и вы подали онлайн-уведомление.
Во всех остальных случаях подача 3-НДФЛ обязательна, даже если налог нулевой.