Продажа недвижимости — это не только получение денег, но и возможное возникновение обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ С 01 января 2026 года действуют обновлённые правила, которые важно учитывать до, а не после заключения сделки․ В этой статье мы разберёмся, в каких случаях налог платить не нужно, как рассчитать сумму к уплате и какие документы подать в ФНС․

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?

Ключевой параметр, определяющий необходимость уплаты НДФЛ, — это срок непрерывного владения квартирой․Освобождение после 3 лет

• Квартира (доля в ней) получена:
  • по договору дарения от близкого родственника;
  • в порядке наследования (по закону или завещанию);
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением․
• Важно: право собственности должно быть зарегистрировано до или соответствовать перечисленным основаниям независимо от даты регистрации․

Освобождение после 5 лет

Для всех остальных случаев (например, куплена на вторичном рынке, по ДДУ, получена по договору мены) минимальный срок владения составляет 5 лет․

Таблица-быстрый гайд

Как считать срок владения

1. Берём дату первой записи в ЕГРН о праве собственности (дата из ЕГРН-выписки)․
2. Отсчитываем полные календарные годы до даты государственной регистрации перехода права к новому собственнику․
3. Пример: право собственности зарегистрировано → продажа оформлена = 5 лет и 1 месяц → налог не платим․

Если срок владения меньше минимального: считаем налог

Формула расчёта

НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × 13%

Доход от продажи берётся из договора купли-продажи․ Однако если указанная там цена < 70 % от кадастровой стоимости, налоговая применит 70 % кадастровой стоимости как минимально возможный доход (п․ 5 ст․ 217․1 НК РФ)․

Варианты налогового вычета

• Вычет 1 млн руб․, фиксированная сумма, которую можно отнять от дохода без подтверждающих документов (пп․ 1 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
• Документальные расходы — сумма, уплаченная за покупку этой же квартиры (ДДУ, вторичка, ипотека), плюс проценты по целевому кредиту, ремонт (при наличии чеков и актов)․ Подтверждаются только документально․

Пример 1: использование 1 млн руб․

Квартира продана за 4 800 000 руб․, кадастровая стоимость 5 100 000 руб․ Доход = 4 800 000 руб․ (выше 70 % кадастра); Вычет 1 000 000 руб․ → НДФЛ = (4 800 000 – 1 000 000) × 13 % = 494 000 руб․

Пример 2: вычет «расходы на покупку»

Купили за 3 900 000 руб․ (чек, ДКП), продали через 2 года за 4 500 000 руб․ → НДФЛ = (4 500 000 – 3 900 000) × 13 % = 78 000 руб․

Декларация 3-НДФЛ и сроки

• Если налог платить нужно — подаём 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Оплачиваем налог до 15 июля того же года․
• Нулевая декларация (обязанность отчитаться) подаётся даже при нулевом налоге, если срок владения меньше установленного․

Как подать: через сервис «Госуслуги», личный кабинет налогоплательщика ФНС, МФЦ или почтой․

Частые ошибки и лайфхаки

Ошибка № 1: «Не платим, если продал и сразу купил другую»

Неверно․ Замещение жилья не отменяет НДФЛ․ Исключение — имущественный вычет при покупке, но это отдельная льгота со своими ограничениями․

Ошибка № 2: «Договоримся с покупателем на 1 млн руб․ в договоре»

Налоговая применит 70 % кадастровой стоимости (если она выше договорной цены) и может запросить пояснения у обеих сторон сделки․

Лайфхак: распределение долей

Если квартира в долевой собственности, каждый собственник может применить вычет 1 млн руб․ пропорционально своей доле․

Алгоритм-чек-лист для продавца

1. Проверьте дату регистрации права в ЕГРН․
2. Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет)․
3. Если срок не выдержан:
   1. Выясните кадастровую стоимость․
   2. Выберите выгодный вычет: 1 млн руб․ или фактические расходы․
   3. Рассчитайте НДФЛ․
   4. Заполните 3-НДФЛ и подайте до 30 апреля․
   5. Оплатите налог до 15 июля․
4. Если срок выдержан — налог платить не нужно, декларация не подаётся․

В 2026 году большинство продавцов, владеющих квартирами более 5 лет (или 3 лет при льготных основаниях), освобождены от НДФЛ․ При продаже раньше срока важно грамотно выбрать вычет и соблюсти сроки отчётности․ Точный расчёт и своевременная подача декларации позволят избежать штрафов и пени․

Помните: данная статья носит информационный характер․ При сложных ситуациях (ипотека, долевое участие, обмен с доплатой) рекомендуем получить индивидуальную консультацию у налогового юриста․