Ключевая информация на 2026 год
Главное правило: вы можете продать квартиру, полученную по наследству, без уплаты НДФЛ (13 %), если с момента открытия наследства до даты государственной регистрации перехода права собственности прошло три года и более. Срок владения рассчитывается не с момента регистрации права собственности, а со дня смерти наследодателя.
Откуда берётся 3-летний срок освобождения?
Норма закреплена в п. 17.1 ст. 217 НК РФ: доходы от продажи недвижимости, полученной по наследству, освобождаются от НДФЛ при условии, что объект находился в собственности наследника минимум 3 года. Поправки 2024–2025 годов эту льготу не отменили.
Как считается срок владения
- Дата открытия наследства – день смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ).
- Дата окончания срока владения – дата подписания договора купли-продажи и/или снятия объекта с кадастрового учёта (точнее – дата передачи прав покупателю в Росреестре).
- Если наследников несколько и доли определены через 6 месяцев после смерти, то 3 года считаются с момента смерти, а не с момента выдачи свидетельства о праве собственности.
Исключения и нюансы
- Нерезиденты РФ платят НДФЛ 30 % независимо от срока владения.
- Единственное жильё – если квартира была единственным объектом недвижимости налогового резидента, можно продать без налога уже после 3 лет владения, даже если квартира не была получена по наследству (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Продажа до 3 лет – придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и 1 млн рублей (имущественный вычет) либо 13 % с разницы между ценой продажи и расходами наследодателя на покупку.
- Дарение или наследство от близкого родственника также подпадает под 3-летний срок, но если квартира была подарена от постороннего, срок владения для освобождения от налога увеличивается до 5 лет.
Какие документы понадобятся при продаже
- Свидетельство о праве на наследство (или выписка из ЕГРН).
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН).
- Договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.
- Справка 3-НДФЛ – если срок владения менее 3 лет, её нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Квитанция о перечислении налога (если налог всё же платится) до 15 июля.
Пошаговый алгоритм продажи без налога
- Проверьте дату смерти наследодателя – зафиксируйте «день открытия наследства».
- Оформите наследство в течение 6 месяцев, получите свидетельство у нотариуса и зарегистрируйте право в Росреестре.
- Дождитесь 3 года с даты смерти наследодателя.
- Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте переход права в Росреестре.
- Не подавайте 3-НДФЛ – налога не будет.
Примеры из практики
- Пример 1: Дядя умер . Наследник вступил в права , зарегистрировал право . Продажа – налог не платится (с прошло 3 года и 32 дня).
- Пример 2: Мать умерла . Наследник оформил наследство и хочет продать квартиру – придётся заплатить 13 % с дохода, так как с момента смерти прошло всего 2 года.
Что делать, если продать нужно раньше 3 лет
- Уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ).
- Подтвердить расходы наследодателя на покупку квартиры (чеки, договор, выписки).
- Учесть доли, если наследников несколько – налог платится с каждой доли пропорционально.
Краткий вывод
Чтобы продать квартиру, полученную по наследству, без налога, ждите 3 года с даты смерти наследодателя. Это главное условие 2026 года. Все остальные схемы – риск лишних расходов и обязанности подавать декларацию.