Гражданам‚ которые получили жилье по наследству‚ важно знать‚ через какой минимальный срок можно продать квартиру без НДФЛ. В 2026 году правила изменились: теперь «льготный» период сокращён с пяти до трёх лет‚ но сохранились исключения и нюансы. Ниже — подробная инструкция‚ когда‚ сколько и как платить‚ а главное — как избежать налога законным способом.

Основное правило трёхлетнего владения

С 01 января 2026 года минимальный срок владения объектом недвижимости‚ после которого освобождают от НДФЛ при продаже‚ равен 36 полных месяцев‚ если квартира:

• получена по наследству (по закону или по завещанию);
• передана в дар;
• приватизирована;
• перешёл по договору пожизненного содержания с иждивением.

Как считать «непрерывность» владения

ФНС трактует «непрерывность» буквально: ни одного дня прерывания собственности. Если квартира:

• была продана и затем снова куплена;
• оформлена на другое лицо (включая дарение родственнику);
• расторгнут договор долевого участия и заключён новый‚

— то отсчёт 36 месяцев начнётся заново.

Исключения‚ когда срок остаётся 5 лет

Три года не применяются‚ если:

1. Жильё куплено за деньги на рынке (не наследство и не дар).
2. Объект получен от близкого родственника‚ но при этом в ЕГРН запись оформлена как «покупка-продажа».
3. Квартира была долевой собственностью‚ и доли оформлялись в разные годы.

В таких случаях «облегчённый» трёхлетний режим не работает — придётся ждать 5 лет.

От чего отталкиваться при расчёте срока

Для наследства: датой принятия имущества считается день открытия наследства (дата смерти наследодателя)‚ а не дата регистрации права в Росреестре. Однако официально право собственности возникает только после внесения записи в ЕГРН. Поэтому:

• если наследодатель умер ‚ а свидетельство о праве получено ‚ то 36 месяцев отсчитываются с ;
• но подавать декларацию без налога можно будет только после того‚ как в ЕГРН появится запись и пройдёт 3 года (с ).

Как продать раньше 3 лет и снизить налог

Если денег «ждать нельзя»‚ можно использовать налоговый вычет:

1. Имущественный вычет: 1 000 000 рублей на весь объект (делится между долями).
2. Документальные расходы: если есть чеки/договоры на ремонт‚ нотариальные расходы‚ можно уменьшить налогооблагаемую базу.

Пример: квартира продана за 4 000 000 руб.‚ получена по наследству менее 3 лет назад. Налог = (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб. Если есть документы‚ что на ремонт потрачено 800 000 руб.‚ то база = 4 000 000 – 1 000 000 – 800 000 = 2 200 000 → налог = 286 000 руб.

Пошаговая инструкция для наследников-продавцов

1. Уточните дату смерти наследодателя, именно с неё считаются 36 месяцев.
2. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре (через МФЦ или электронную подпись).
3. Дождитесь 3 года (или 5 лет при исключениях).
4. Подготовьте документы к сделке: ЕГРН-выписка‚ договор купли-продажи‚ квитанции об оплате.
5. Подача 3-НДФЛ не требуется‚ если срок владения превышен. Если нет, подайте декларацию до 30 апреля следующего года.
6. Оплатите налог до 15 июля (если он возник).

Что ждёт нас в будущем

Госдума в первом чтении уже одобрила пакет поправок‚ которые могут:

• сделать единым сроком 3 года для всех видов недвижимости;
• отменить льготу для объектов стоимостью свыше 5 млн руб.;
• ввести прогрессивную шкалу НДФЛ свыше 2‚4 млн руб.

Окончательные изменения вступят не ранее 01 января 2027 года‚ поэтому в 2026 году действует описанная выше схема.

Важно: сохраняйте все документы (свидетельство о праве‚ выписку ЕГРН‚ договор продажи‚ чеки) — они пригодятся при проверке ФНС или при продаже в будущем. При любых сомнениях проконсультируйтесь с налоговым юристом или специалистом ФНС.