04 июня 2025 года | Актуальная редакция Налогового кодекса РФ
Коротко для тех, кто не любит читать много
- 5 лет — базовый срок, после которого можно продавать любую недвижимость без НДФЛ.
- 3 года — срок для единственного жилья, включая квартиры в новостройках.
- Счёт начинается не с момента регистрации права собственности, а:
- с даты полной оплаты по ДДУ;
- или с даты перечисления средств на эскроу-счёт застройщика.
- Если продать раньше — придётся подать декларацию и заплатить 13 % от прибыли (разница между ценой продажи и расходами).
Что такое ДДУ и почему он важен для налога
ДДУ (договор долевого участия) — это соглашение, по которому покупатель вносит деньги за квартиру ещё до сдачи дома.
Налоговая не считает эту квартиру «полноценной» до момента регистрации собственности, но начинает отсчёт срока владения раньше, с момента, когда вы полностью рассчитались с застройщиком.
Как именно считается срок владения
Дата последнего платежа по ДДУ
Если вы внесли всю сумму ДДУ 10 мая 2018 года, то:
- при продаже 11 мая 2021 года уже не платите НДФЛ (3 года прошли);
- если квартира единственное жильё, то и через 3 года тоже налога не будет.
Доплата за «лишние» квадратные метры
В апреле 2021 года дом сдали, но выяснилось, что площадь больше на 1 м².
Доплатили 30 000 ₽ 10 мая 2021 года.
Важно: срок всё равно считается с 10 мая 2018 года (первоначальной оплаты), а не с даты доплаты.
Перевод денег на эскроу-счёт
Если вы использовали эскроу-счёт, то срок владения начинается в момент зачисления денег на этот счёт.
Пример: перевели 2 млн ₽ 25 июня 2020 года → можно продавать без налога с 26 июня 2023 года (единственное жильё) или 26 июня 2025 года (в остальных случаях).
Таблица «когда можно продать без налога»
| Тип собственника | Минимальный срок | Считается от |
|---|---|---|
| Владелец единственного жилья | 3 года | Дата полной оплаты по ДДУ или зачисления на эскроу-счёт |
| Все остальные случаи | 5 лет | Дата полной оплаты по ДДУ или зачисления на эскроу-счёт |
Что делать, если продать раньше срока
- Рассчитать налог: (цена продажи − документально подтвержденные расходы) × 13 %.
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уплатить налог до 15 июля.
Пример: купили за 1,8 млн ₽, продали за 2,1 млн ₽ → (2,1 − 1,8) × 13 % = 39 000 ₽ к уплате.
Особые случаи
- Наследство. Если вы получили квартиру по наследству, срок считается с даты смерти наследодателя. При этом единственное жильё можно продать уже через 3 года.
- Договор уступки прав требования. Если вы купили «пай» у прежнего дольщика, срок начнётся с даты полной оплаты по первоначальному ДДУ, а не с даты покупки уступки.
- Доплата имуществом. Если часть стоимости вы отдали квартирой или машиной, срок начинается с момента зачисления всей суммы застройщику (в денежном эквиваленте).
Как подтвердить дату начала срока
- Копия ДДУ с датой последнего платежа.
- Платёжные поручения или чеки.
- Выписка из эскроу-счёта (если использовался).
Продать квартиру в новостройке без налога можно уже через 3 года после полной оплаты по ДДУ, если это ваше единственное жильё.
Во всех остальных случаях нужно ждать 5 лет.
Главное: не путать дату регистрации собственности с датой оплаты — именно последняя играет решающую роль;