Узнайте, какой минимальный срок владения должен пройти, чтобы продать квартиру и не платить НДФЛ в 13 %. В статье, разбор всех льготных ситуаций, формула расчёта налога при досрочной продаже и самые свежие разъяснения ФНС и Госдумы.
Общее правило: 3 или 5 лет
В 2026 году действуют два «безналоговых» периода:
- 3 года — применяется в льготных случаях;
- 5 лет — во всех остальных ситуациях.
Если к моменту продажи пройдёт ровно столько лет и один день — налог платить не нужно, декларацию сдавать не требуется.
Когда достаточно 3 лет владения
Ни НДФЛ, ни отчётности не возникнет, если хотя бы одно из условий выполняется:
- Единственное жильё на момент сделки.
- Жилье получено:
- в наследство или в дар от близкого родственника;
- по договору приватизации;
- по договору ренты с пожизненным содержанием.
- До квартира была уже оформлена в собственность (старое правило).
Пример из практики
Мужчина унаследовал квартиру после смерти отца в июне 2023 года. Продал квартиру в июле 2026 года. Прошло ровно 3 года, условие выполнено, налог не платится, даже если стоимость 5 000 000 ₽.
Когда нужно ждать 5 лет
Применяется, если:
- квартира куплена за деньги;
- получена по договору долевого участия (ДДУ) в новостройке;
- есть другое жильё на момент продажи (даже если оно меньше по площади).
Как считается срок владения
| Способ получения квартиры | С чего считать срок |
|---|---|
| Наследство | День смерти наследодателя |
| Дар или приватизация | Дата регистрации права в Росреестре |
| Покупка по ДДУ в новостройке | День полной оплаты по договору (по новым поправкам 2026) |
Что делать, если срок ещё не прошёл
Если продать раньше льготного срока, придётся заплатить 13 % НДФЛ с разницы:
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽ вычет − расходы на покупку новой квартиры) × 13 %
- Вычет 1 млн ₽, универсальный «имущественный» вычет при продаже.
- Расходы на покупку, можно уменьшить базу, если купите другое жильё в том же налоговом периоде и право на имущественный вычет ещё не использовано.
Калькулятор на примере Гули
Дано:
- Продажа в январе 2025 г.: 4 600 000 ₽
- Покупка в 2025 г.: 3 500 000 ₽
- Квартира получена в наследство в 2023 г. (срок 3 года не пройден)
Шаг 1. Уменьшаем доход на 1 000 000 ₽ → 3 600 000 ₽
Шаг 2. Уменьшаем на расходы 3 500 000 ₽ → 100 000 ₽
Налог: 100 000 ₽ × 13 % = 13 000 ₽
Новые изменения 2026 года
- Новостройки: срок считается не с регистрации права, а с даты полной оплаты по ДДУ. Это сокращает ожидание на 1-2 года.
- Региональные эксперименты: 24 региона РФ могут установить собственный минимум меньше 3 лет. Проверьте местный закон.
- Госдума отказалась от общего сокращения срока до 3 лет по всей стране — пока сохраняется 5-летний барьер для «обычных» покупок.
Чек-лист перед продажей
- Определите дату начала владения (см. таблицу).
- Убедитесь, что на момент сделки квартира — единственное жильё (если нужно 3 года).
- Подготовьте документы: свидетельство о праве, ЕГРН, договор ДДУ/купли-продажи.
- Если срок ещё не вышел, рассчитайте налог и выберите вычеты.
- Сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплатите налог до 15 июля.
Частые ошибки
- Непрерывность владения. Если квартира продавалась и сразу выкупалась обратно, срок обнуляется.
- Доля в квартире. Для долей 3-летний срок действует, только если доля получена по льготному основанию.
- Продажа долей детям. При продаже с участием детей налог всё равно считается с родителей, если доли оформлены на них после 2019 года.
Чтобы полностью избежать налога при продаже квартиры в 2026 году:
- подождите 3 года — если квартира получена по льготному основанию или это единственное жильё;
- подождите 5 лет — если обычная купля-продажа и есть другое жильё.
При досрочной продаже используйте вычеты 1 млн ₽ и расход на покупку новой недвижимости — это позволит сократить налог до минимума.