Дата актуализации: 19 апреля 2026 г;
Что значит «бесхозная квартира» в 2026 году?
Бесхозяйное имущество, это объект недвижимости, в отношении которого:
- неизвестен собственник или
- собственник отказался от имущества безусловно (письменно или фактически) или
- владелец бездействует более установленных законом сроков.
Основные признаки бесхозяйной квартиры
Долговые признаки
- Задолженность по ЖКХ свыше 1 года;
- Неуплата налога на имущество более 2 лет подряд;
- неисправность или отсутствие приборов учёта более 2 лет.
Отсутствие управления и контроля
- никто не проживает и не сдаёт квартиру;
- нет действий по ремонту, оплате коммуналки, смене счётчиков;
- в ЕГРН нет записей о смене собственника >10 лет.
Решение органа местного самоуправления
С 31 июля 2025 года в Гражданский кодекс РФ внесены изменения:
- орган местного самоуправления вправе подать в суд через 3 месяца после постановки объекта на учёт как бесхозяйного (рано — 1 год);
- если суд признаёт квартиру муниципальной собственностью, она переходит в фонд города/района.
Пошаговая процедура признания квартиры бесхозяйной
- Выявление; Жилищная инспекция, управляющая компания или ТСЖ фиксируют признаки.
- Учёт. Администрация вносит объект в Реестр бесхозяйных объектов (постановление Администрации № 506 от , Мариуполь — пример).
- Уведомление. В течение 3 месяцев ищут собственника через СМИ, ЕГРН, почту.
- Иск в суд. Если собственник не найден или не заявил права, орган МСУ подаёт иск о признании квартиры муниципальной.
- Судебное решение. После вступления решения в силу квартира поступает в муниципальный фонд.
Можно ли оформить такую квартиру в собственность?
Вариант 1. Приобретательная давность
- 15 лет непрерывного, открытого и добросовестного владения объектом;
- +3 года срока исковой давности на заявление о признании права собственности;
- итого — не менее 18 лет.
Важно: проживание по договору найма или безвозмездного пользования не считается основанием для приобретательной давности.
Вариант 2. Покупка у муниципалитета
После признания квартиры муниципальной, её выставляют на:
- аукцион;
- публичные торги;
- преимущественную продажу нуждающимся в жилье.
Вариант 3. Возврат первоначальному собственнику
Если в течение 15 лет собственник появился и доказал право, он может:
- восстановить право собственности безвозмездно;
- если срок 15 лет истёк и новый владелец уже оформил право — спор решаётся в суде.
Документы, которые понадобятся «новому» собственнику
- Выписка ЕГРН (старый и новый собственник);
- Акт обследования жилого помещения (форма № ЖК-1);
- Решение суда о признании квартиры бесхозяйной;
- Кадастровый паспорт и технический план;
- Документы о непрерывном владении (для приобретательной давности): квитанции, показания счётчиков, акты соседей, протоколы общих собраний и пр.
Стоимость оформления (2026 г., ориентир)
| Этап | Цена, ₽ |
|---|---|
| Кадастровые работы | 8 000 – 25 000 |
| Госпошлина за регистрацию права | 2 000 |
| Участие в торгах (задаток) | 5 – 15 % от НМЦ |
| Нотариальное удостоверение (по желанию) | 5 000 – 15 000 |
Частые ошибки и риски
- Скрытое владение. Если вы ставите дополнительные замки, не пускаете коммунальщиков и скрываете факт проживания — это считается злоупотреблением.
- Нарушение непрерывности. Даже годовой разрыв в квитанциях может «обнулить» срок приобретательной давности.
- Арест и залог. Квартира может числиться в залоге у банка или быть арестованной — в этом случае признать её бесхозяйной нельзя.
Краткий чек-лист для желающих оформить бесхозную квартиру
- Проверьте ЕГРН: отсутствие собственника или долгов >2 лет.
- Соберите доказательства фактического владения (15+ лет).
- Убедитесь, что нет ареста, залога, найма.
- Подайте иск в суд о признании права собственности по приобретательной давности или участвуйте в муниципальном аукционе;
- Зарегистрируйте право в Росреестре.
Квартира признаётся бесхозяйной, если собственник не проявляет себя более 3 месяцев с момента постановки на учёт (с 2025 г.) или не платит налоги/коммуналку более 2 лет. Чтобы стать новым собственником, придётся либо доказать 15 лет добросовестного владения (плюс 3 года на суд), либо выкупить объект у муниципалитета на торгах.
Внимание! Перед любыми действиями обязательно получите консультацию кадастрового инженера и юриста: каждая квартира имеет свою «историю» в реестре.