Вопрос о статусе жилого здания – ветхое или аварийное – имеет решающее значение для жильцов, собственников и органов власти. От правильного определения зависит возможность проведения ремонта, получения компенсаций, переселения и даже сноса здания.

Понятия и правовая база

В российском законодательстве различают несколько статусов жилого помещения:

• Жилое помещение, признанное пригодным для проживания;
• Жилое помещение, признанное непригодным для проживания (ветхое);
• Многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащий сносу или реконструкции.

Основные нормативные акты:

1. Постановление Правительства РФ от № 47 (с изменениями от ) – «Положение о признании помещения жилым, непригодным, а многоквартирного дома аварийным».
2. Жилищный кодекс РФ (часть 3, ст. 32, ч. 10) – порядок признания дома аварийным.
3. Градостроительный кодекс РФ (от № 190‑ФЗ, ред. от ) – вопросы градостроительной деятельности, в т.ч. признание зданий аварийными.
4. ГОСТ 31937‑2024 «Здания и сооружения. Аварийное техническое состояние» – главный технический критерий.
5. Федеральный закон № 185‑ФЗ от «О государственном регулировании градостроительной деятельности» – определение аварийного жилищного фонда.

Что такое ветхое жилье?

Ветхим считается жилое помещение, которое уже не отвечает требованиям санитарных, технических и пожарных норм, но при этом не находится в аварийном состоянии. Основные признаки ветхости:

• Износ несущих конструкций от 70 % (кирпич, камень, бетон) или от 65 % (дерево);
• Отсутствие или серьезные нарушения систем водо-, газо- и электроснабжения;
• Плохая теплоизоляция, постоянные протечки, образование плесени;
• Отсутствие надлежащего доступа к объекту (например, разрушенные входные группы).

Ветхие дома обычно подлежат ремонту или модернизации в рамках программ «Жильё для России», а не сносу.

Что такое аварийный дом?

Аварийным считается многоквартирный дом, в котором общее техническое состояние признано опасным для жизни и здоровья людей. По новому порядку (постановление 47‑2024) критерий определяется не по отдельным элементам, а по состоянию здания в целом.

Ключевые признаки аварийного состояния (ГОСТ 31937‑2024)

Если хотя бы один из указанных пунктов подтверждается актом экспертизы, дом может быть признан аварийным.

Порядок признания дома аварийным или ветхим

Шаг 1. Инициатива

• Жильцы, собственники или муниципальные органы подают заявление в территориальную Межведомственную комиссию (МК) по вопросам признания.
• Заявление должно включать описание дефектов, копии технической документации и, при возможности, результаты предварительных обследований.

Шаг 2. Подготовка экспертизы

• Назначается комиссия экспертов (инженеры‑строители, представители МЧС, санитарно-эпидемиологической службы).
• Проводятся обследования с использованием:
  • визуального осмотра;
  • инструментального (лазерная съемка, дефектоскопия);
  • расчетов износа по ГОСТ 31937‑2024;

Шаг 3. Принятие решения

• Комиссия оформляет акт с выводом:
  • «Жилое помещение признано непригодным (ветхим)»;
  • «Многоквартирный дом признан аварийным и подлежит сносу/реконструкции».
• Решение вносится в реестр аварийных и ветхих объектов, публикуется в официальных источниках.

Шаг 4. Уведомление жильцов

Жильцам направляются официальные извещения о статусе здания, а также о предстоящих мерах (переселение, ремонт, снос).

Последствия признания статуса

Для ветхих домов

• Осуществляется реконструкция или капитальный ремонт за счет муниципального бюджета, программ государственных субсидий или собственных средств собственников.
• Возможна частичная компенсация расходов на ремонт.
• Жильцы сохраняют право собственности и могут продолжать проживание после завершения работ.

Для аварийных домов

1. Снос – если экспертиза показала, что реконструкция экономически нецелесообразна.
2. Реконструкция – если техническое состояние позволяет восстановить здание (обычно в рамках программы «Жильё для России»).
3. Жильцам предоставляется временное жилье (социальное, арендное) и/или компенсация в виде квартиры в новостройке.
4. Сроки переселения фиксируются в решении МК (обычно 12–24 мес., но могут быть продлены по согласованию).

Как оспорить решение о признании дома аварийным?

Если жильцы считают решение ошибочным, они могут:

1. Подать апелляционную жалобу в суд в течение 30 дней с момента получения акта.
2. Предоставить вторую независимую экспертизу (комиссия при Роспотребнадзоре, частные эксперты).
3. Собрать подписную кампанию (не менее 30 % собственников дома) – в некоторых регионах это повышает шансы на пересмотр решения.

Суд может:

• Отменить решение и потребовать повторной экспертизы;
• Установить более мягкие меры (например, только ремонт, без сноса).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой процент износа считается критическим?

Для кирпичных и бетонных конструкций – 70 %. Для деревянных – 65 %. При этом даже при меньшем износе могут быть признаны аварийными отдельные элементы (фундамент, кровля), если их состояние угрожает безопасности.

Вопрос: Можно ли признать аварийным только часть дома?

Да. Если только отдельные секции (корпуса) находятся в критическом состоянии, комиссия может признать частичный статус аварийности. В этом случае снос/реконструкция проводится только для проблемных частей.

Вопрос: Что делать, если в доме нет явных разрушений, но он старый?

Возраст сам по себе не является основанием. Необходимо доказать наличие технических дефектов, которые делают проживание опасным. При отсутствии таковых дом может быть признан лишь ветхим.

Вопрос: Как быстро происходит переселение?

Согласно постановлению 47‑2024, срок переселения не должен превышать 12 месяцев с даты признания дома аварийным. В случае задержек жильцы имеют право требовать компенсацию за проживание в временном жилье.

Различие между ветхым и аварийным жильём имеет практические последствия: от возможности проведения ремонта до необходимости полного сноса и переселения. Ключевыми факторами являются:

• Техническое состояние согласно ГОСТ 31937‑2024;
• Процент износа несущих конструкций (70 %/65 %);
• Наличие официального акта экспертизы, вынесенного Межведомственной комиссией;
• Соблюдение установленных законом процедур и сроков.

Если вы столкнулись с проблемой признания вашего дома, рекомендуется собрать всю техническую документацию, обратиться к квалифицированному инженеру‑строителю и, при необходимости, получить юридическую поддержку.

Дата актуализации:  г. 15:41 (по данным КонсультантПлюс, ГОСТ 31937‑2024, постановление Правительства РФ № 47‑2024).