Налог на недвижимость, один из самых чувствительных видов налогообложения для граждан и бизнеса. В России его история насчитывает более века, а современная модель формировалась поступательно, сопровождаясь остановками, экспериментами и масштабными реформами. Ниже — хронологический разбор всех ключевых этапов.

Российская империя: первые «домовые» сборы

Считается, что в 1863 году появился подомовой налог в городах и посадках Российской империи. Он взимался с владельцев жилых и коммерческих помещений исходя из «вменённой» платы за квартиру или дохода от сдачи в аренду. В 1894-м аналогичная практика была расширена на всю империю: налог стал одним из важнейших прямых налогов казны.

СССР и НЭП: налог на городскую недвижимость (1923 г.)

Во время НЭПа, в ноябре 1923 года, советское правительство ввело налог на городскую недвижимость. Он распространялся на жилые и нежилые здания, а базой налогообложения служила кадастровая оценка, привязанная к площади и типу постройки. После начала индустриализации и перехода к плановой экономике налог постепенно утратил значение, но формально сохранялся до конца 1980-х.

Перестройка и первые рыночные попытки (1991–1995)

• 9 декабря 1991 г. — Верховный Совет РСФСР принял Закон № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц». Налог вступил в силу с 1 января 1992 г.
• Базой стала инвентаризационная стоимость, определявшаяся БТИ. Ставки были прогрессивными (от 0,1 % до 2 %), но из-за сильной заниженной оценки фактическая нагрузка оставалась минимальной.
• С 1992 г. аналогичный налог распространили на организации (Закон РФ от № 2030-I).

Идея единого налога на недвижимость (1995–2010)

С 1995 года Агентство по международному развитию при Минфине США и российские эксперты обсуждали концепцию единого налога на недвижимость, объединяющего земельный налог и налог на имущество. Однако:

• отсутствовали кадастровые оценки;
• не было единого реестра недвижимости;
• экономический кризис 1998 г. отодвинул реформу.

Поворотный момент: от инвентаризационной к кадастровой стоимости (2015 г.)

4 октября 2014 г. Федеральный закон № 284-ФЗ внес существенные изменения в Налоговый кодекс РФ:

1. С 1 января 2015 года налог на имущество физлиц стал рассчитываться по кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной.
2. Введены понижающие коэффициенты (0,2–0,6) для плавного роста платежей.
3. Регионы получили право досрочно переходить на новую систему (первым стал Татарстан в 2014 г.).

Сегодня: как начисляется налог

Формула-2026

Налог = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) × Доля в праве × Ставка × Коэффициент

• Вычеты: 20 м², квартиры, 50 м², дома, 10 м² — комнаты.
• Базовые ставки: 0,1 % (жильё), 0,5 % (другие объекты), 2 % (элитная недвижимость свыше 300 млн руб.).
• Срок оплаты: до 1 декабря следующего года (например, за 2025 г., до ).

Что дальше: возможные новшества после 2026 года

В феврале 2026 года Минфин и ФНС обсуждают:

• повышение базовых ставок до 0,3 % для жилья свыше 150 м²;
• введение повышенного налога для владельцев 3+ квартир, общей стоимостью более 15 млн руб.;
• создание единого федерального Реестра недвижимого имущества для исключения «двойного» учёта.

Краткая хронология на одном экране