Статус апартаментов в России остаётся самой острой точкой неопределённости на рынке недвижимости. Сегодня‚ 19 апреля 2026 года‚ мы подводим итоги полугодовой дискуссии вокруг вопроса: «Когда же наконец апартаменты официально приравняют к жилью в Москве?»
Почему апартаменты до сих пор не считаются «жильём»
1.1 Юридическая природа объекта
- Земельный участок: апартаменты строятся на участке‚ выделенном под нежилые здания (категория 4.0 «Объекты туризма‚ гостиниц и прочего размещения»).
- Нормативы: при возведении не применяются обязательные требования к жилым домам (СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные»).
- Коммуналка: тарифы на электричество‚ воду и отопление рассчитываются по ценам для коммерческих объектов‚ что дороже на 30–40 %.
1.2 Что утверждает Минстрой
В октябре 2023 и повторно в феврале 2026 года официальные представители ведомства прямо заявили:
«Никто никогда не говорил‚ что апартаменты будут приравнены к жилью. Такого быть не может» — замглавы Минстроя РФ‚ Ведомости‚ .
Можно ли всё-таки перевести апартаменты в статус «жилое помещение»
2.1 Да‚ но только по «индивидуальной схеме»
- Обратиться в Мосгосэкспертизу с комплектом проектной документации‚ где здание уже переименовано из гостиницы в МКД.
- Получить санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора (средний срок 45 дней).
- Согласовать перепланировку с Мосжилинспекцией и МЧС (до 6 месяцев);
- Переоформить земельный участок в категорию «земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «многоквартирный дом».
Стоимость комплекта услуг: 1‚8–2‚5 млн рублей за объект общей площадью от 5 000 м².
2.2 Реальный кейс: ЖК «Верейская‚ 41»
В марте 2025 года застройщик «Самолёт» первым после моратория добился перевода апарт-отеля в жильё; Ключевые факторы успеха:
- Участок изначально располагался в зоне Ж-2 (жилая застройка).
- Этажность не превышала 75 м (ограничение по высоте).
- Было обеспечено 100 % соответствие СП 54.13330 и ППБ.
Количество таких «удачников» в Москве: менее 10 проектов из 400+ существующих.
Прописка в апартаментах: временная vs постоянная
3.1 Что разрешил Конституционный суд 3 февраля 2026 г.
- Временная регистрация теперь возможна без ограничения по сроку пребывания (раньше — максимум 5 лет).
- Постоянная регистрация (прописка) по-прежнему недоступна‚ так как объект формально не «жилое помещение».
3.2 Как оформить временную регистрацию
Алгоритм для собственника:
- Подать заявление через Госуслуги или МФЦ.
- Предоставить:
- договор найма или собственности;
- выписку из ЕГРН;
- согласие всех совладельцев (если есть).
- Получить талон о временной регистрации — на руки за 3 рабочих дня.
Мораторий на новые апартаменты в Москве
Когда вступил: октябрь 2023 года.
До какого продлён: не менее до конца 2027 года (по неофициальным данным).
Что запрещено:
- выдача ГПЗУ (градплана) под строительство новых апарт-отелей;
- перевод жилых зданий в нежилой фонд под апартаменты.
Исключения: проекты‚ вошедшие в перечень комплексного развития территорий (КРТ) до .
Выгоды и риски для покупателя в 2026 году
| Фактор | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|
| Цена за м² | На 15–25 % ниже | Рыночная |
| Ипотека | от 11 % годовых‚ до 50 % первоначальный взнос | от 7‚5 %‚ до 15 % первоначальный взнос |
| Налог на имущество | 0‚1–0‚3 % от кадастровой стоимости | 0‚1–0‚3 % |
| Коммуналка | ≈ +40 % к тарифу ЖКХ | Стандарт |
| Прописка | Временная | Постоянная |
| Дети в школу | Очередь по временной регистрации | Очередь по прописке |
Что ждать дальше: прогнозы экспертов
6.1 Сценарий «умеренный» (вероятность 70 %)
До конца 2027 года не произойдёт никаких изменений: апартаменты сохраняют свой статус. Покупатели будут продолжать оформлять только временную регистрацию. Ценовое преимущество сохранится‚ но и риски тоже.
6.2 Сценарий «оптимистичный» (вероятность 20 %)
В 2028–2029 гг. возможно принятие федерального закона о «смешанных категориях»; Тогда апартаменты‚ построенные до моратория и отвечающие нормам жилья‚ смогут быть переведены в категорию «квартира» без смены вида разрешённого использования земли. Однако налоговая ставка и коммуналка могут вырасти до уровня обычных квартир.
6.3 Сценарий «пессимистичный» (вероятность 10 %)
Апартаменты окончательно закрепятся в статусе гостиниц. Возможен рост налога на имущество до 2 % кадастровой стоимости и запрет на временную регистрацию для детей-школьников.
Пошаговый чек-лист покупателя в 2026 году
- Проверьте документы: ЕГРН‚ разрешение на ввод‚ категория земли.
- Уточните регистрацию: временная доступна‚ постоянная, нет.
- Рассчитайте коммунальные расходы: потребуются коммерческие тарифы.
- Ипотека: подготовьте первоначальный взнос ≥ 30 %.
- Школы и детсады: выясните очередь при поступлении по временной регистрации.
- Будущие налоги: предусмотрите рост налога на имущество до 0‚5 % кадастровой стоимости.
На 19 апреля 2026 года официального «приравнивания» апартаментов к жилью в Москве не произошло и в ближайшие 12–18 месяцев не ожидается. Перевод возможен лишь в индивидуальном порядке при выполнении жёстких требований и при наличии соответствующей зоны на генплане. Большинство покупателей по-прежнему получают только временную регистрацию‚ выигрывают в цене и проигрывают в комфорте и правах.
Подписывайтесь на обновления‚ чтобы первыми узнать о самых свежих изменениях в законодательстве.