Актуально на ․ В Москве продолжает действовать Постановление Правительства Москвы от № 3151-ПП («Об утверждении коэффициента застройки земельных участков»), а также ряд норм Налогового кодекса РФ, вступивших в силу с ․ Ниже ‒ самые важные правила, которые должен знать владелец или застройщик участка в столице․
Что такое коэффициент застройки (КЗ)
Коэффициент застройки — это отношение площади всех зданий и сооружений к площади земельного участка․ Формула:
КЗ = ∑ Sзастройки ÷ Sучастка
где:
- Sзастройки — суммарная площадь всех объектов капитального строительства, определяемая по внешнему контуру на уровне цоколя (включая подземные этажи);
- Sучастка — площадь участка согласно ЕГРН․
Нормативные значения КЗ по 3151-ПП (действует с 2025 г․)
| Зона/территория | Максимальный КЗ | Особые условия |
|---|---|---|
| Ж-1, Ж-2, Ж-3 (исторические кварталы, зоны реконструкции) | 0,6 | Требуется согласование с Мосгорнаследием |
| Ж-4, Ж-5 (современная жилая застройка) | 0,8 | Разрешён рост этажности до 25 % при комплексном проекте |
| П-1, П-2 (производственные территории) | 0,7 | Допускается увеличение до 0,9 при строительстве логистических центров |
| К-1, К-2 (коммерческие зоны) | 1,2 | Для объектов высотой ≥ 50 м коэффициент может достигать 1,5 |
Как рассчитать КЗ: пошаговый алгоритм
- Получите кадастровый паспорт через rosreestr․gov․ru или МФЦ․ Убедитесь, что в ЕГРН актуальная площадь участка․
- Определите границы застройки по техпаспорту БТИ или разделу «Обмеры и планы» в ЕГРН․
- Сложите площади всех капитальных объектов (жилые дома, подземные паркинги, технические блоки, пристроенные нежилые помещения)․
- Поделите суммарную площадь на площадь участка․
- Сравните полученный КЗ с нормативным значением из таблицы выше․ Если превышено, понадобится корректировка проекта или разрешение на отклонение от Москомархитектуры․
Пример расчёта
Исходные данные:
Участок 1 000 м² в зоне Ж-4․ Планируется 8-этажный дом 40×20 м + подземный паркинг 600 м²․
Sзастройки = 800 м² (40×20) + 600 м² = 1 400 м²․
КЗ = 1 400 ÷ 1 000 = 1,4․
Влияние КЗ на налог на землю (после )
Начиная с 2024 года, ФНС России исчисляет земельный налог на основании данных Росреестра и муниципального земельного контроля․
- Повышающий коэффициент 2 применяется, если:
- разрешённое использование участка «жилищное строительство» или «индивидуальное жилищное строительство» установлено после регистрации права собственности;
- участок приобретён по договору о комплексном развитии территории․
- Ставка до 1,5 % для части земли, не занятой жилым фондом, но входящей в состав участка (например, под магазином на 1-м этаже)․
Как снизить КЗ без потери площади
- Многоуровневый подземный паркинг, площадь учитывается только на уровне цоколя, но не увеличивает наземную застройку․
- Объединение смежных участков — увеличение Sучастка пропорционально снижает КЗ․
- Разделение объекта на отдельные участки — для каждой части можно применить свой нормативный КЗ․
- Вертикальное озеленение и инженерные крыши — не входят в Sзастройки, но позволяют сохранить полезные площади․
Куда обращаться в Москве
- Москомархитектура, за разрешением на превышение КЗ (ул․ Новая Басманная, 36/2)․
- МФЦ «Мои документы» — для получения выписки ЕГРН и техпаспорта․
- Калькулятор КЗ онлайн на портале mos․ru (раздел «Градостроительство» → «Калькулятор застройки»)․