Актуально на 19 апреля 2026 г.
Зачем нужны коды ВРИ
Код вида разрешенного использования (ВРИ) — это «паспортная характеристика» земельного участка, который определяет:
- какую именно деятельность или строительство можно законно вести;
- какие максимальные/минимальные границы застройки разрешены;
- какие документы требуются при заключении договора аренды, сделок купли-продажи, оформлении разрешений на строительство.
Неверное указание ВРИ может привести к признанию сделки недействительной или к требованию снести самовольно построенный объект.
Источники кодов: актуальные документы 2026 г.
Действующий с 10 ноября 2020 г. Классификатор ВРИ 2026, утверждённый приказом Росреестра № П/0412, с 17 апреля 2026 г. включил изменения из приказа Минэкономразвития РФ от 18 декабря 2025 г. (обновлённая редакция классификатора 2026).
Структура кодов и зонирование
Категории территориальных зон
Коды группируются в разделы, каждый из которых соответствует определённому типу зонирования:
- Жилищная застройка (префикс «2»)
- Общественно-деловая застройка (префикс «3»)
- Производственная и коммунальная застройка (префикс «4»)
- Рекреационная застройка (префикс «5»)
- Сельскохозяйственное использование (префикс «14»)
- Специальное назначение (префикс «6»)
Примеры распространённых кодов ВРИ
| Код ВРИ | Текстовое значение | Разрешённые объекты |
|---|---|---|
| 2.1 | Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) | Жилые дома, гаражи, хозпостройки, огороды |
| 2.7 | Обслуживание жилого фонда | Магазины, салоны, аптеки до 500 м² |
| 3.0 | Общественное использование объектов капитального строительства | Школы, поликлиники, спорткомплексы |
| 3.7 | Религиозное использование | Храмы, монастыри, религиозные учреждения |
| 4.1 | Производственное использование | Промышленные здания, склады |
| 14.1 | Сельскохозяйственное производство | Полевые культуры, теплицы, животноводство |
Как узнать код своего участка
- Кадастровая выписка. Основной документ, где ВРИ указан в разделе «Сведения о земельном участке».
- Публичная кадастровая карта Росреестра. Достаточно ввести кадастровый номер (например, 50:23:0050139:421).
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Онлайн-выписка в сервисе «Личный кабинет Росреестра».
- Госуслуги. Раздел «Недвижимость и земельные участки» → «Кадастровая оценка и ВРИ».
Изменение ВРИ в 2026 г.: новые правила
С 1 марта 2026 г. вступила в силу глава 5.1 Земельного кодекса РФ, упрощающая процедуру смены вида использования:
- для индивидуальных жилых домов (2.1) разрешено изменять ВРИ на 2.7, 3.0 без изменения ПЗЗ (правил землепользования и застройки);
- для производственных объектов (4.1–4.9) введён 30-дневный срок рассмотрения заявлений;
- введён принцип «позитивного молчания»: если администрация муниципалитета не ответит в срок, изменение считается согласованным автоматически.
Частые ошибки при выборе ВРИ
- Покупка участка без проверки ВРИ. Пример: участок с кодом 14.1 нельзя использовать под жилой дом без предварительного перевода в зону Ж1 или Ж2.
- Смешение понятий «вид разрешенного использования» и «вид разрешенной деятельности». ВРИ касается именно земли, а не юридического лица.
- Игнорирование муниципальных ПЗЗ. Даже если ВРИ разрешает строительство, местные регламенты могут ограничивать высоту, процент застройки, этажность.
Чек-лист для собственника земельного участка
- Проверьте кадастровый номер на публичной кадастровой карте.
- Запросите актуальную выписку ЕГРН (срок действия 30 дней).
- Сверьте ВРИ с целями вашего проекта (ИЖС, торговля, производство и т.д.).
- Если ВРИ не подходит, оформите заявление на изменение через МФЦ или Госуслуги до начала строительства.
- Уточните в ПЗЗ Раменского муниципального округа параметры застройки (процент, высота, отступы).
Где получить консультацию
- Росреестр: https://rosreestr.gov.ru
- Онлайн-справочник ВРИ 2026: https://classifikator.rosreestr.ru
- Бесплатная горячая линия: ###-###-#### (пн-пт 09:00–18:00 МСК)