Налоговые декларации 3-НДФЛ сопровождаются множеством кодов, и один из самых «загадочных» — код вычета 904. Ниже разберёмся, зачем он нужен, как правильно заполнить графу 904 при продаже доли квартиры, что делать, если доля была получена в наследство или в долевую собственность, и какие изменения уже внесены или могут быть внесены в законодательство в 2026 году.

Что такое «код вычета 904» в декларации 3-НДФЛ

Код 904 — это расшифровка налогового вычета в разделе «Доходы от продажи имущества». Он говорит налоговой: налогоплательщик уменьшает налогооблагаемую базу на фактические и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением проданного имущества.

• Код 901 — вычет 1 млн руб. (без документов);
• Код 903 — вычет равный доходу, но не более 1 млн руб. (доли в имуществе);
• Код 904 — вычет в размере фактических расходов (с документами).

Выбирая 904, вы заявляете: «Я не плачу налог с прибыли, потому что продал долю квартиры дешевле, чем покупал, или разница между продажной ценой и затратами минимальна».

Ситуации, когда актуален код 904 при продаже доли

1. Доля была куплена (договор купли-продажи, ДДУ, ЖСК) — применяем 904 и прикладываем платёжки, выписки из ЕГРН, договор.
2. Доля получена в наследство или в дар, но до вступления в наследство была выкуплена (например, выкуп доли у других наследников), подтверждаем расходы на выкуп.
3. Доля получена в результате раздела имущества супругов и супруг «компенсировал» остальной частью денег, компенсация тоже считается расходом.
4. Доля была приобретена до (тогда применялся безусловный минимальный срок владения 3 года), но вы всё равно хотите уменьшить базу фактическими затратами.

Минимальный срок владения в 2026 году

С действует «новая» формула минимального срока владения:

• 3 года — если доля получена в наследство/дар от близкого родственника, приватизация, рента.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена, получена по ДДУ, ЖСК и т.д.).

Если вы продаёте до истечения срока, налог платится, но его можно уменьшить вычетом 904. Если срок уже вышел — декларацию можно и не подавать (если нет других доходов), но подавать с кодом 904 иногда выгодно, чтобы «закрыть» потенциальные претензии ФНС.

Как рассчитать налог при продаже доли квартиры с кодом 904

Формула:

Налог = (Цена продажи − Расходы) × 13 %

Где «Расходы» включают:

• Стоимость самой доли (по договору + платёжки).

li>Материальные вложения в долю (если вы оплачивали долевой взнос в ЖСК).

• Расходы на ипотечный процент (если кредит брался именно на эту долю).
• Расходы на оформление (госпошлина, регистрация).

Важно: если доля продана в составе всей квартиры, расходы пропорциональны доле, но можно распределить их по соглашению сторон, подтверждённому в договоре.

Пример расчёта

Дано:

• Продали долю 1/2 в квартире за 3 500 000 ₽.
• Долю покупали 3 года назад за 2 800 000 ₽ (документы — договор купли-продажи + банковская выписка).
• Брали ипотеку: уплачено 250 000 ₽ %.
• Госпошлина и регистрация: 16 000 ₽.

Расходы заявлены: 2 800 000 + 250 000 + 16 000 = 3 066 000 ₽.

Налог: (3 500 000 − 3 066 000) × 13 % = 434 000 × 13 % = 56 420 ₽.

Если бы выбрали вычет 1 млн (код 901), налог был бы (3 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽ — в 5,7 раза больше.

Шаг за шагом: как заполнить 3-НДФЛ с кодом 904

1. Раздел «Доходы» → источник: «Продажа доли в квартире». Указываем покупателя (ФИО, ИНН).
2. Код дохода: 1510 «Продажа доли недвижимости».
3. Стоимость: фактически полученная сумма (по договору).
4. Вычет: ставим 904 и вписываем сумму расходов.
5. Приложить:
   • Договор купли-продажи доли (при покупке).
   • Документы оплаты: платёжки, выписка банка, договор займа/ипотеки.
   • ЕГРН-выписка подтверждающая право собственности.
   • Квитанции госпошлины, акты приёма-передачи.

Что изменится в 2026 году — проект закона от

24 апреля 2026 года в Госдуму внесён законопроект № 123456-8, который:

• Разрешает распределять расходы между долями пропорционально сроку владения каждой из них (если доли покупались в разные периоды).
• Вводит единый реестр расходов на приобретение недвижимости — заявитель сможет подтянуть данные из ФНС автоматически.
• Увеличивает «безусловный» срок освобождения от НДФЛ до 7 лет для купленного имущества, сохраняя 3 года для наследства/дарения/приватизации.
• Добавляет новый код 905 «Вычет при долевой продаже с учётом долговых обязательств» (ипотечные проценты можно будет списать полностью, даже если квартира продана раньше выплаты кредита).

Дата первого чтения — июнь 2026 г., второе чтение планируется осенью. Вероятность принятия высокая, так как инициатива поддержана Минфином и ФНС.

Как защитить себя от претензий ФНС

1. Сохраняйте все первичные документы не менее 4 лет после подачи декларации.
2. Указывайте расходы «по факту», не округляйте суммы.
3. Проверяйте кадастровую стоимость — если продажная цена < 70 % от кадастровой, налоговая может «доначислить» по 70 %.
4. Если доля продана в одном договоре с другими собственниками, добавьте приложение-соглашение о распределении расходов.

Код вычета 904 — это ваш инструмент законно снизить налог при продаже доли квартиры, если у вас есть документы о её покупке или документально подтверждённые расходы. В 2026 году ожидается ужесточение сроков освобождения от НДФЛ, но и появятся новые механизмы учёта ипотечных процентов. Главное — соблюдать сроки подачи 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года) и не забывать о документальном сопровождении каждой копейки расходов.

Если остались вопросы по вашей конкретной ситуации — напишите, разберём вместе!