Сдача жилой квартиры в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода в России. Для правильного отражения такого дохода в налоговой декларации необходимо знать, какой код дохода использовать, какие налоговые ставки применяються и какие вычеты можно получить.
Как классифицируются доходы от аренды в Налоговом кодексе?
Налоговый кодекс РФ (НК РФ) и Приказы ФНС России содержат отдельный перечень кодов видов доходов налогоплательщика. Для аренды недвижимости выделены два основных кода:
- 1400 – доходы, полученные от предоставления в аренду или иного использования имущества (за исключением аренды жилого и нежилого недвижимого имущества, транспортных средств, средств связи, компьютерных сетей).
- 1401 – доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования жилого недвижимого имущества.
- 1402 – доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования нежилого недвижимого имущества (все, кроме жилого).
Для сдачи в аренду квартиры применяется именно код 1401. Если же вы сдаёте, например, офис или склад, то используется код 1402.
Налоговый режимы для доходов от аренды
Налогоплательщик может выбрать один из двух режимов налогообложения:
- Общий режим (НДФЛ 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов). Доход учитывается в декларации 3‑НДФЛ, применяется стандартный вычет – «минимальный необлагаемый доход» (в 2026 году – 2 500 рублей в месяц).
- Упрощённый режим – налог на доходы физических лиц по ставке 6 % (платится в виде единого налога, без необходимости подавать декларацию, если арендодатель не является ИП или юридическим лицом). Доступен при условии, что годовой доход от аренды не превышает 2 млн рублей.
Как правильно заполнить налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ)
Шаг 1. Определяем код дохода
В строке «Код дохода» указываем 1401.
Шаг 2. Указываем полученную сумму
В колонке «Сумма дохода» вносим общую сумму арендных платежей, полученных за налоговый период (год).
Шаг 3. Применяем вычеты (при общем режиме)
- Стандартный вычет – 2 500 руб./мес (30 000 руб./год) для резидентов.
- Социальные вычеты (например, на лечение, образование) – если они документально подтверждены.
- Расходы, связанные с получением дохода (ремонт, коммунальные услуги, уплаченные арендатору комиссии) можно учесть только при наличии официальных договоров и подтверждающих документов, но только в рамках общего режима.
Шаг 4. Рассчитываем налог
Для резидентов: Налог = (Сумма дохода – вычеты) × 13 %.
Для нерезидентов: Налог = (Сумма дохода – вычеты) × 30 %.
Примеры расчётов
| Пример | Исходные данные | Расчёт |
|---|---|---|
| Резидент, годовой доход 600 000 руб. | Годовой доход – 30 000 руб. (стандартный вычет) = 570 000 руб. Налог = 570 000 × 13 % = 74 100 руб. | Налог к уплате – 74 100 руб. |
| Нерезидент, доход 1 200 000 руб. | Нет стандартного вычета. Налог = 1 200 000 × 30 % = 360 000 руб. | Налог к уплате – 360 000 руб. |
| Резидент, доход 1 800 000 руб., использует упрощённый режим (6 %). | Налог = 1 800 000 × 6 % = 108 000 руб. | Налог к уплате – 108 000 руб. |
Последние изменения в классификации доходов
Ниже перечислены ключевые поправки, которые могут повлиять на применение кода 1401:
- – ввод кода 1401 (доходы от сдачи в аренду жилого имущества) и кода 1402 (жильё ≠ жилье) в рамках Приказа ФНС России № ЕД‑7‑11/844@.
- – уточнение, что доходы от аренды, получаемые в виде процентов по облигациям, не относятся к коду 1401 (см. код 1013).
- – обновление правил учета страховых выплат, которые могут быть частью дохода от аренды, если арендатор компенсирует ущерб (коды 1203, 1211).
- – изменения в кодах 1220‑1222, касающиеся социальных вычетов по пенсионным и сберегательным взносам, которые могут уменьшить налоговую базу арендодателя.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Какой код использовать, если я сдаю квартиру‑студию?
Студия считается жилым помещением, поэтому используется код 1401.
Можно ли учитывать расходы на ремонт квартиры при расчёте налога?
Да, но только при выборе общего режима и при условии, что расходы подтверждены официальными документами (счета, акты выполненных работ). В упрощённом режиме (6 %) такие расходы не учитываются.
Что делать, если арендатор платит коммунальные услуги напрямую поставщикам?
В этом случае арендодатель получает чистый доход, равный только арендной плате. Коммунальные платежи, оплаченные арендатором, влияют лишь на размер арендной ставки, но не учитываются в налоговой базе.
Нужно ли подавать декларацию, если я использую упрощённый режим (6 %)?
Нет. При упрощённом режиме налог уплачивается единовременно (по форме 2‑НДФЛ) без подачи декларации 3‑НДФЛ, если только у вас нет других доходов, подлежащих декларированию.
Какой срок уплаты налога?
Налог за год уплачивается до 15 июля года, следующего за отчётным, если используется общий режим. При упрощённом режиме налог уплачивается в течение месяца, следующего за получением дохода, но не позже 15 июля.
Практический чек‑лист арендодателя
- Подготовьте договор аренды, где чётко указаны сроки, размер арендной платы и порядок оплаты.
- Определите, какой налоговый режим вам выгоднее (13 % vs 6 %).
- Ведите учёт полученных арендных платежей (банковские выписки, кассовые чеки).
- Соберите подтверждающие документы на расходы (ремонт, коммунальные услуги, комиссии).
- Заполните форму 3‑НДФЛ (если выбран общий режим) и в строке «Код дохода» укажите
1401. - Рассчитайте налог, учтите вычеты, уплатите налог до 15 июля;
- Сохраните все документы минимум 4 года (срок хранения налоговых документов).
Сдача квартиры в аренду – простой способ получить дополнительный доход, но без правильного оформления налоговых обязательств можно столкнуться с штрафами. Ключевой момент – использовать правильный код дохода 1401, выбрать оптимальный налоговый режим и своевременно уплатить налог. Следуя рекомендациям, приведённым в этой статье, вы сможете избежать ошибок и обеспечить законность своих финансовых операций.
Статья подготовлена на основе официальных документов ФНС России (приказов от № ММВ‑7‑11/633@, № ММВ‑7‑11/820@, № ЕД‑7‑11/844@, № ЕД‑7‑11/1216@, № ЕД‑7‑11/3@, № ЕД‑7‑11/757@).