С 20 октября 2025 г. ФНС России утвердила новую форму декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3‑НДФЛ) (приказ ЕД‑7‑11/913). Одним из самых часто задаваемых вопросов при заполнении декларации является правильный выбор кода дохода при получении в дар недвижимости.

Содержание статьи

1. Правовая база и основные принципы налогообложения дарения недвижимости
2. Какой код дохода использовать в 3‑НДФЛ
3. Ставки НДФЛ при дарении
4. Исключения: когда налог не взимается
5. Пошаговая инструкция заполнения формы 3‑НДФЛ
6. Примеры расчёта налога
7. Часто задаваемые вопросы

Правовая база и основные принципы налогообложения дарения недвижимости

Налоговое законодательство РФ рассматривает дарение недвижимости как получение дохода. Основные нормативные акты:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), часть 2, ст. 208‑210.
• Постановление ПФР России № 17‑н от  г. «О порядке применения налоговых ставок к доходам от дарения».
• Приказ ФНС России от  г. № ЕД‑7‑11/913 «Об утверждении формы 3‑НДФЛ и порядка её заполнения».

Согласно этим документам, доход от дарения недвижимости облагается НДФЛ, если даритель не является близким родственником получателя. При этом налог рассчитывается от рыночной (вспомогательной) стоимости подаренного имущества, а не от её номинальной стоимости в договоре дарения.

Какой код дохода использовать в 3‑НДФЛ

В новой форме 3‑НДФЛ коды доходов расположены в разделе «Доходы, полученные в виде дарения». Для недвижимости применяется следующий код:

Таким образом, в графе «Код дохода» следует указывать «103». Если дарение относиться к коммерческой недвижимости, дополнительно указывается в примечании, что полученный доход подпадает под общую систему налогообложения ИП (может потребоваться уплата НДС).

Ставки НДФЛ при дарении недвижимости

• Для резидентов РФ – 13 % от рыночной стоимости имущества.
• Для нерезидентов – 15 %.
• Если даритель – близкий родственник (супруг(а), родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, братья, сестры), налог не взимается (ставка 0 %).

Налог уплачивается получателем в течение 30 календарных дней со дня получения имущества, если налог не освобождается.

Исключения: когда налог не взимается

Налог на дарение недвижимости не взимается в следующих случаях:

• Даритель – близкий родственник получателя (см. пункт 2 выше).
• Дарение осуществляется в рамках многократного семейного имущества, которое находится в совместной собственности супругов и передаётся одному из супругов.
• Имущество передаётся в дар в пользу некоммерческих организаций, признанных общественными фондами (при условии выполнения требований налогового законодательства).
• При дарении земельных участков сельскохозяйственного назначения в пользу физических лиц‑фермеров, если они используют их для сельскохозяйственной деятельности и предоставляют соответствующие документы.

Пошаговая инструкция заполнения формы 3‑НДФЛ

1. Раздел «Общие сведения» – укажите свои персональные данные (ИНН, СНИЛС, паспортные данные).
2. Раздел «Доходы» → «Полученные в виде дарения»:
   • В графе «Код дохода» ставьте 103.
   • В графе «Дата получения дохода» укажите дату, когда вы официально стали собственником (дата государственной регистрации перехода права).
   • В графе «Сумма дохода» введите рыночную стоимость недвижимости (по оценке независимого эксперта или по справочным данным Росреестра).
   • В графе «Налоговая ставка» выберите 13 % (резидент) или 15 % (нерезидент). Если даритель – близкий родственник, укажите ставку 0 % и отметьте «Налог не подлежит уплате».
3. Раздел «Налоговые вычеты» – при дарении недвижимости вычетов нет, поэтому оставляйте пустым.
4. Раздел «Расчёт налога» – система автоматически подсчитает налог (сумма × ставка).
5. Подпись и дата – подпишите декларацию и укажите дату подачи.
6. Подайте форму в налоговый орган:
   • Лично в отделение ФНС.
   • Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru.
   • По почте заказным письмом с описью вложения.

Примеры расчёта налога

Пример 1. Дарение квартиры от родителя (близкий родственник)

• Рыночная стоимость квартиры – 8 000 000 руб.
• Ставка НДФЛ – 0 % (близкий родственник).
• Налог к уплате – 0 руб.

Пример 2. Дарение коммерческого помещения от друга

• Рыночная стоимость помещения – 12 500 000 руб.
• Получатель – резидент РФ, ставка 13 %.
• Налог = 12 500 000 × 13 % = 1 625 000 руб.
• Код дохода в 3‑НДФЛ – 103.

Пример 3. Дарение земельного участка от второго брата (близкий родственник)

• Рыночная стоимость – 3 200 000 руб.
• Ставка – 0 % (близкий родственник).
• Налог к уплате – 0 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как определить «рыночную стоимость» недвижимости?

Для целей НДФЛ рекомендуется использовать оценку независимого эксперта или среднюю цену аналогичных объектов, опубликованную на официальных ресурсах (Росреестр, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость). При отсутствии экспертизы налоговый орган может принять в качестве цены справочную стоимость.

Можно ли использовать один и тот же код 103 для дарения квартиры и коммерческого помещения?

Да. Код 103 охватывает все виды дарения, в т.ч. жилую и коммерческую недвижимость. При необходимости в примечании указывайте тип имущества.

Нужно ли платить НДС при получении в дар коммерческой недвижимости?

Если даритель – ИП на общей системе налогообложения или юридическое лицо, то при передаче коммерческой недвижимости может возникнуть обязанность уплаты НДС. В таком случае получатель (если он ИП) обязан отразить эту операцию в своей налоговой декларации по НДС. Для физических лиц НДС не применяется.

Какие документы необходимо приложить к декларации?

• Копию договора дарения, заверенную нотариусом.
• Копию свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Оценочный акт независимого эксперта (если стоимость указана в оценке).
• Документ, подтверждающий родственные отношения (если применяется льгота 0 %).

Сколько времени у меня есть на подачу 3‑НДФЛ после получения недвижимости?

Декларацию необходимо подать до 30 дней со дня получения имущества, если налог подлежит уплате. При отсутствии налога (льгота) срок подачи совпадает с общим сроком подачи декларации за год – до 30 апреля следующего года.

Для правильного отражения дохода от дарения недвижимости в декларации 3‑НДФЛ необходимо:

• Указать код дохода 103.
• Ввести рыночную стоимость подаренного имущества.
• Применить соответствующую ставку НДФЛ (13 %/15 % или 0 % при близком родственнике).
• Своевременно подать декларацию и уплатить налог (если он начислен).

Соблюдая эти простые правила, вы избежите штрафов и сможете без проблем оформить дарение недвижимости в налоговых органах.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г.